Từ 1/1/2026, chuyển đất vườn, ao sang đất ở, mức thu tiền sử dụng đất thay đổi ra sao?
Từ ngày 1/1/2026, quy định mới về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chính thức có hiệu lực theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định cụ thể việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở; đồng thời áp dụng với trường hợp đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất, hoặc bị tách thửa trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014.
Theo Điều 10 của Nghị quyết, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào hạn mức giao đất ở do từng địa phương quy định. Trong phạm vi hạn mức này, hộ gia đình, cá nhân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu tiền sử dụng đất được xác định bằng 50% phần chênh lệch. Trường hợp diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Nghị quyết cũng nêu rõ, mức thu tiền sử dụng đất theo cơ chế này chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân và chỉ tính trên một thửa đất.
Như vậy, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, thay vì phải nộp toàn bộ 100% như quy định trước đây.
Chẳng hạn, một hộ gia đình có nhu cầu chuyển 200 m² đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất sang đất ở, trong khi hạn mức giao đất ở tại địa phương là 100 m². Khi đó, 100 m² đầu tiên được áp dụng mức thu 30% tiền chênh lệch; 100 m² còn lại áp dụng mức thu 50% tiền chênh lệch.
Trước khi Nghị quyết số 254/2025/QH15, được ban hành, kể từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Cùng với việc nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng mạnh, tiền sử dụng đất phải nộp trong thực tế đã tăng đột biến, có trường hợp lên tới hàng tỷ đồng, gây nhiều khó khăn cho người dân.
Bên cạnh quy định áp dụng từ năm 2026, Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng có điều khoản xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp đã được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026.
Cụ thể, theo khoản 10 Điều 4, đối với trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ thực hiện tính lại tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị quyết và điều chỉnh thông báo nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp (nếu có) trên cơ sở số tiền được tính lại.
Đối với trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân được quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu số tiền phải nộp sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, phần chênh lệch sẽ được Nhà nước hoàn trả bằng cách khấu trừ vào các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác. Trường hợp không còn nghĩa vụ để khấu trừ, khoản tiền chênh lệch sẽ được hoàn trả trực tiếp bằng tiền.
