Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Đã nộp tiền liệu có phải chấp nhận “thiệt thòi”?

Khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ‑CP bắt đầu được áp dụng từ ngày 1/8/2024, nhiều hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, vườn, ao sang đất ở và đã thanh toán 100% tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ mà Bộ Tài chính đang triển khai để tháo gỡ vướng mắc, có điều khoản chuyển tiếp quy định rằng những người đã nộp tiền theo thông báo sẽ không được tính lại theo mức quy định mới. Điều này đã gây tranh cãi mạnh mẽ vì nhiều người dân và chuyên gia cho rằng họ có thể bị thiệt thòi so với những người nộp sau khi nghị quyết có hiệu lực.

Dự thảo Nghị quyết: Những điểm đáng lưu ý

- Bộ Tài chính đề xuất khung mức thu tiền sử dụng đất có phân biệt giữa diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương và phần vượt hạn mức.
- Trường hợp người dân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo thì được tính lại theo quy định mới, tức mức thu có thể giảm.
- Trường hợp đã nộp rồi thì dự thảo hiện nay không cho tính lại khoản tiền sử dụng đất đó.

“Người nộp sớm” và thiệt thòi tiềm ẩn

Bà Thuỷ Bùi, luật sư có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, nêu: “Việc dự thảo không cho tính lại tiền sử dụng đất cho người dân đã nộp trước ngày nghị quyết có hiệu lực là một sự phân biệt không nhỏ. Những người này đã tuân thủ pháp luật, đã chịu trách nhiệm trước Nhà nước, nhưng lại có thể mất đi quyền lợi nếu chính sách mới nhẹ hơn”.

Ở các địa phương vùng ven, đất vườn, ao thuộc sở hữu của hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc thấp. Việc phải nộp mức tiền sử dụng đất cao ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng xây nhà của họ. Nếu không được tính lại hoặc hỗ trợ, nhiều hộ có thể phải vay mượn, hoặc xây dựng trái quy định để tiết kiệm chi phí - dẫn đến rủi ro pháp lý và xã hội.

Ý kiến chuyên gia, nhà đầu tư và người dân

Luật sư Nguyễn Quang Thịnh, Hà Nội: “Luật Đất đai cho phép Chính phủ và UBND cấp tỉnh điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất qua nghị quyết. Việc đặt ra điều khoản chuyển tiếp là cần thiết, nhưng phải đảm bảo tính hồi tố cho những người đã nộp sớm nếu mức thu mới thấp hơn. Đây là nguyên tắc công bằng pháp luật".

Ông Thái Sơn, nhà đầu tư bất động sản: “Khi người dân bị áp mức cao rồi sau đó có chính sách nhẹ hơn mà họ không được hưởng thì tâm lý bất mãn sẽ lớn. Việc điều chỉnh tính lại sẽ giúp ổn định thị trường, người dân an tâm hơn khi đầu tư nhỏ lẻ vào đất.”

Bà Nguyễn Thị Hường, ngụ tại vùng ven Hà Nội: “Gia đình tôi nộp tiền sử dụng đất từ tháng 9/2024. Khi nghe nói mức thu sắp tới có thể giảm, tôi hy vọng mình có được tính lại. Nếu không, người nộp sau sẽ lợi hơn - điều đó là không công bằng".

Góc nhìn pháp lý rõ ràng hơn

- Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Dự thảo nghị quyết định ngày áp dụng, quy định rõ “chưa nộp thì tính lại”, “đã nộp thì không tính lại” - đây là điểm gây nhiều tranh luận.
- Nghị định 103 đã ban hành hướng dẫn tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật mới, song vẫn cần nghị quyết để điều chỉnh thực tiễn.

 Kiến nghị để đảm bảo tính công bằng và an sinh

1. Cho phép tính lại tiền sử dụng đất với người nộp trước nếu mức mới thấp hơn.
   2. Miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức cho những hộ thu nhập thấp hoặc đã nộp sớm.
   3. Minh bạch thông tin: Cơ quan thuế và UBND cấp tỉnh công bố rõ mức thu mới, điều kiện áp dụng.
   4. Giám sát thực thi: Cần cơ chế khiếu nại và so sánh giữa địa phương để tránh bất công.

Việc tính lại tiền sử dụng đất cho người dân đã nộp sớm không chỉ là vấn đề con số, mà là công bằng, pháp lý và an sinh xã hội. Nếu Nhà nước điều chỉnh để bảo vệ những người đã nộp sớm - những người đã tin vào luật và đóng góp - sẽ làm tăng lòng tin, giảm khiếu kiện và ổn định xã hội.