Chuyên gia: Cần giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Thời gian qua, câu chuyện “lên thổ cư” từ đất nông nghiệp, đất vườn luôn là mối quan tâm hàng đầu của người dân. Đây không chỉ là nhu cầu chính đáng nhằm ổn định chỗ ở, xây dựng nhà cửa, mà còn gắn trực tiếp đến quyền tài sản được pháp luật bảo hộ.

Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới của các tỉnh, thành phố bắt đầu có hiệu lực từ tháng 7/2025, số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp khi chuyển đổi mục đích đã tăng lên đột biến. Có nơi, chi phí tăng tới vài trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Điều này tạo ra áp lực nặng nề, khiến không ít hộ gia đình rơi vào cảnh khó khăn, có đất mà không thể xây nhà.

Chính vì vậy, đề xuất giảm mạnh tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đang nhận được sự chú ý đặc biệt từ dư luận, các hiệp hội và giới chuyên gia.

Đề xuất cụ thể: Bộ Tài chính và HoREA nói gì?

Hiện có hai luồng quan điểm lớn:

- Phía Bộ Tài chính: Trong dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ, Bộ đưa ra mức thu tối thiểu 30% trong hạn mức và 50% đối với diện tích vượt hạn mức, trừ trường hợp vượt quá 500m² thì áp dụng 100%. Đây được xem là giải pháp trung dung, vừa giảm gánh nặng cho dân, vừa đảm bảo ngân sách.

- Phía Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): Đề nghị mạnh mẽ hơn, chỉ thu 20% trong hạn mức và 30% đối với phần vượt hạn mức. Lập luận của HoREA là: nếu không giảm đáng kể, người dân vẫn khó tiếp cận chính sách, còn tình trạng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng.

Con số nói lên tất cả

Ông Hải Lê, chuyên gia tài chính, nhà đầu tư Bất động sản với 30 năm kinh nghiệm, Chủ tịch Quỹ KMG Capital, phân tích:

Giả sử một hộ dân có 300m² đất vườn tại ngoại thành Hà Nội muốn chuyển thành đất ở. Theo bảng giá mới, giá đất ở khoảng 15 triệu đồng/m², đất vườn 1,5 triệu đồng/m².

- Theo cách tính hiện hành: Phải nộp 100% chênh lệch, tức khoảng 4,05 tỷ đồng.
- Theo đề xuất Bộ Tài chính (30–50%): hộ này có thể nộp từ 1,2 – 2 tỷ đồng.
- Theo đề xuất HoREA (20–30%): số tiền giảm xuống chỉ còn 810 triệu – 1,2 tỷ đồng.

Như vậy, chênh lệch giữa hai phương án có thể lên tới hàng tỷ đồng. Đối với một hộ gia đình thu nhập trung bình, đây là sự khác biệt mang tính quyết định hoặc có thể xây nhà hợp pháp, hoặc đành “treo” quyền sử dụng đất.

Góc nhìn pháp lý

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đây là nguyên tắc thống nhất, áp dụng toàn quốc.

Tuy nhiên, Luật cũng trao quyền cho Chính phủ và UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế tính cụ thể. Đây chính là “khe cửa” để các chính sách linh hoạt như giảm 20-30% được áp dụng, phù hợp với thực tiễn từng giai đoạn.

Điều quan trọng là: cơ chế giảm phải được quy định minh bạch, công khai, tránh tình trạng “tỉnh này ưu tiên, tỉnh khác siết chặt”, gây bất bình đẳng và khiếu kiện.

Theo Luật sư Nguyễn Quang Thịnh - Công ty Luật TNHH Triệu Phúc, những lợi ích và rủi ro của việc giảm mạnh tiền sử dụng đất có thể được chỉ ra như sau.

Lợi ích:
- Hỗ trợ người dân hợp pháp hóa đất ở, bảo đảm an sinh.
- Giảm vi phạm xây dựng trái phép, nhờ đó tăng hiệu quả quản lý.
- Tạo niềm tin, đồng thuận xã hội với chính sách đất đai mới.

Rủi ro tiềm ẩn:
- Ngân sách địa phương có thể hụt thu trong ngắn hạn.
- Nếu không kiểm soát tốt, chính sách dễ bị lợi dụng để đầu cơ đất, thổi giá bất động sản.
- Cần cơ chế giám sát chặt để phân biệt “nhu cầu ở thật” và “đầu cơ”.

Cũng theo Luật sư Thịnh, những bài học từ kinh nghiệm quốc tế cũng là một gợi ý để Việt Nam tham khảo, vừa giảm gánh nặng cho dân, vừa ngăn ngừa trục lợi.

Một số quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia từng áp dụng cơ chế giảm phí chuyển đổi đất cho hộ gia đình thực sự có nhu cầu ở. Họ đồng thời đánh thuế cao hơn đối với trường hợp mua gom đất để đầu cơ.

Kiến nghị từ các nhà đầu tư

Với góc nhìn của nhà đầu tư, ông Hải Lê, Chủ tịch Quỹ đầu tư KMG Capital đề xuất:

1. Kiến nghị áp dụng mức giảm mạnh hơn, tiệm cận đề xuất của HoREA (20–30%), để đảm bảo tính khả thi.
2. Ban hành khung áp dụng thống nhất toàn quốc, tránh tình trạng “mạnh ai nấy làm”.
3. Bổ sung cơ chế phân loại đối tượng: giảm cho nhu cầu ở thật, siết chặt với đầu cơ.
4. Tăng cường công khai, minh bạch, để người dân dễ theo dõi, dễ giám sát.

Ngoài ra, ông Hải Lê nhấn mạnh cần xem xét miễn hoàn toàn tiền thuế chuyển đổi trong hạn mức đối với người dân, coi đây là chính sách nhân văn, thể hiện sự quan tâm tới an sinh xã hội. “Chẳng hạn, hộ gia đình có diện tích trong hạn mức từ 400 - 600 m² có thể được miễn hoàn toàn, còn phần vượt hạn mức sẽ áp dụng mức thuế lũy tiến tăng dần,” ông Hải Lê nêu quan điểm.