Những chiêu trò né điều kiện mở bán bất động sản hình thành trong tương lai

Bỏ tiền mua nhà nhưng hóa ra chỉ là người góp vốn

Anh T.V.M. (TP.HCM) cho biết, năm 2021 anh ký “thỏa thuận đặt cọc” mua một căn hộ tại dự án được quảng bá là “căn hộ cao cấp ven biển, có thể ở lâu dài”. Toàn bộ tài liệu giới thiệu đều mô tả căn hộ có phòng ngủ, phòng khách, bếp, ban công, kèm cam kết khai thác cho thuê.

“Tôi đóng hơn 60% giá trị căn hộ theo tiến độ. Đến khi hỏi sổ hồng thì chủ đầu tư nói đây là bất động sản du lịch, không phải nhà ở nên không cấp như chung cư. Lúc đó tôi mới đọc kỹ hợp đồng và phát hiện mình chỉ là bên ‘hợp tác đầu tư’”, anh M. chia sẻ.

Không chỉ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như kỳ vọng, anh M. còn không thể thế chấp tài sản, việc sang nhượng phải phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí của chủ đầu tư. Tranh chấp kéo dài, trong khi số tiền đã nộp không dễ thu hồi.

“Không ở được, không bán được, cũng không kiện dễ dàng”

Trường hợp của chị N.T.H. (Hà Nội) còn rơi vào thế khó hơn. Sau khi nhận bàn giao căn hộ nghỉ dưỡng, chị mới biết dự án được xây dựng trên đất thuê của Nhà nước, trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng còn chưa đầy 25 năm.

“Tôi không thể đăng ký thường trú, cho con đi học cũng gặp khó khăn. Khi muốn bán lại thì môi giới nói pháp lý không rõ, rất khó sang nhượng”, chị H. nói.

Theo Luật Đất đai 2013, các dự án trên đất thuê có thời hạn không hình thành quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua như nhà ở. Tuy nhiên, thông tin này thường không được làm rõ ngay từ đầu trong quá trình chào bán.

Khi hợp đồng “né” Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản

Luật sư, Thạc sĩ Lê Hồng Quang Công ty Luật Hà Phi - Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích, điểm chung của nhiều vụ việc là hợp đồng được soạn thảo để né áp dụng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

“Nếu sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và phải có bảo lãnh ngân hàng theo Điều 56. Nhưng bằng cách gọi đó là ‘bất động sản nghỉ dưỡng’ hoặc ‘công trình xây dựng’, chủ đầu tư đã loại bỏ gần như toàn bộ cơ chế bảo vệ người mua”, luật sư Quang cho biết.

Trong khi đó, người mua vẫn đóng tiền theo tiến độ như mua nhà, nhưng lại không được bảo lãnh ngân hàng, không có văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán và không có cơ chế bảo vệ nếu dự án chậm tiến độ hoặc “đắp chiếu”.

Nạn nhân không chỉ là người mua, mà là cả thị trường

Không ít người chỉ nhận ra mình là nạn nhân khi dự án chậm tiến độ, không được sử dụng tài sản đúng công năng quảng cáo hoặc khi tranh chấp phát sinh. Một số vụ việc đã được đưa ra tòa và tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc do xác định có hành vi gây nhầm lẫn về đối tượng giao dịch.

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu nếu một bên bị lừa dối. Nếu chứng minh được việc quảng cáo một đằng, ký hợp đồng một nẻo nhằm che giấu bản chất pháp lý của sản phẩm, rủi ro pháp lý của chủ đầu tư là rất lớn.

Luật sư Lê Hồng Quang nhấn mạnh: “Nạn nhân của những chiêu trò này không chỉ là từng cá nhân mua bất động sản, mà còn là niềm tin của thị trường. Khi khái niệm bị đánh tráo, người mua gần như không đủ khả năng tự bảo vệ mình.”

Bài học pháp lý cho người mua bất động sản

Từ các vụ việc thực tế, luật sư khuyến nghị người dân cần:

• Xác định rõ sản phẩm là nhà ở hay không theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014;
• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
• Kiểm tra bảo lãnh ngân hàng theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
• Làm rõ chế độ sử dụng đất và thời hạn dự án ngay từ đầu.

Chừng nào người mua vẫn bị cuốn theo quảng cáo hào nhoáng mà không được tiếp cận đầy đủ bản chất pháp lý, chừng đó những nạn nhân mới vẫn sẽ tiếp tục xuất hiện. Và khi các chiêu thức “đánh tráo khái niệm” chưa được kiểm soát chặt chẽ, thị trường bất động sản khó tránh khỏi những hệ lụy lâu dài.