Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật Đất đai liên quan đến công chứng

Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6, khóa XIII, vào ngày 29/11/2013 và Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 8, khóa XIII thông qua vào ngày 25/11/2014. Có thể nhận thấy, hai đạo luật này đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, lĩnh vực đất đai. Qua 10 năm thi hành, các chính sách của hai đạo luật đã có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội nói chung và trong vấn đề quản lý cũng như phát triển trong lĩnh vực nhà ở và đất đai nói riêng.

Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được, những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở 2014 cũng đã dần xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình áp dụng trong thực tiễn, đòi hỏi cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để đảm bảo đồng bộ, thống nhất với một số luật mới đã được ban hành cũng như đang được dự thảo. Để khắc phục những tồn tại, hạn chế Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn và phù hợp với các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, đất đai, việc xây dựng và ban hành Luật Nhà ở, Luật Đất đai mới là hết sức cần thiết.

Căn cứ vào những cơ sở nêu trên, dự thảo sửa đổi Luật đất đai và Luật Nhà ở đã được Chính phủ xây dựng và trình Quốc Hội thông qua, đây là hai trong số các văn bản luật có liên quan nhiều đến hoạt động công chứng. Do đó, để hệ thống lại những quy định mới cũng như áp dụng đúng những quy định mới trong vào công việc chứng nhận, nhóm tác giả xin giới thiệu tổng quan một số những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến hoạt động công chứng.

I. NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT NHÀ Ở NĂM 2023

Luật Nhà ở năm 2023 đã được Chính phủ xây dựng và trình Quốc Hội thông qua vào ngày 27/11/2023 tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khoá XV.

1. Cấu trúc của Luật Nhà ở

Luật Nhà ở năm 2023 gồm tổng cộng 13 chương, được chia thành 198 điều. Tiếp cận dưới góc độ điều luật, Luật Nhà ở năm 2023 xây dựng đã tăng 15 điều so với luật cũ. Cấu trúc Luật Nhà ở năm 2023 về cơ bản vẫn được phân bổ theo quy định luật nhà ở năm 2014, cụ thể:

Chương I. Những quy định chung, gồm 05 điều (từ Điều 1 đến Điều 5).

Chương II. Sở hữu nhà ở, gồm 03 mục, 17 Điều (từ Điều 6 đến Điều 22).

Chương III. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, gồm 02 mục, 7 điều (từ Điều 23 đến Điều 29).

Chương IV. Phát triển nhà ở, gồm 05 mục, 28 điều (từ Điều 30 đến Điều 57).

Chương V. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm 05 mục, 18 điều (từ Điều 58 đến Điều 75).

Chương VI. Chính sách về nhà ở xã hội, gồm 05 mục, 37 điều (từ Điều 76 đến Điều 111).

Chương VII. Tài chính để phát triển nhà ở, gồm 06 điều (từ Điều 112 đến Điều 117).

Chương VIII. Quản lý, sử dụng nhà ở, gồm 04 mục, 24 điều (từ Điều 118 đến Điều 141).

Chương IX. Quản lý, sử dụng nhà chung cư, gồm 05 mục, 17 điều (từ Điều 142 đến Điều 158).

Chương X. Giao dịch về nhà ở, gồm 06 mục, 27 điều (từ Điều 159 đến Điều 185).

Chương XI. Quản lý nhà nước về nhà ở, gồm 05 điều (từ Điều 189 đến Điều 193).

Chương XII. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở, gồm 02 điều (từ Điều 194 đến Điều 195).

Chương XIII. Điều khoản thi hành, gồm 03 điều (từ Điều 196 đến Điều 198).

2. Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến hoạt động công chứng

2.1 Những điểm chung

2.1.1 Phạm vi điều chỉnh

Luật Nhà ở năm 2023 quy định về ‘sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịchvề nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam; trường hợp giao dịch mua bán, cho thuê mua,cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinhdoanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản’[1].

So với quy định của Luật Nhà ở năm 2014[2], Luật Nhà ở năm 2023 có bổ sung điều chỉnh về ‘quản lý vận hành nhà ở’ và ‘các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Luật nhà ở sẽ không điều chỉnh mà các giao dịch này sẽ do Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh’. Những điều chỉnh này nhằm tạo sự thống nhất trong lĩnh vực quản lý và thực hiện.

2.1.2 Một số khái niệm

Về khái niệm ‘nhà ở’, Luật Nhà ở 2023 quy định ‘Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích đểở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp’[3], theo đó nhà ởngoài mục đích để ở như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023 còn bổ sung thêm mục đích là ‘không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp’.

Về khái niệm ‘thuê mua nhà ở’, Luật Nhà ở năm 2023 quy định ‘Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷlệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó’[4]. Luật Nhà ở năm 2023 không khống chế tỷ lệ tối thiểu về tiền thanhtoán trước của người thuê mua cho bên cho thuê mua, mà để người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng khôngquá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở.

Về khái niệm ‘nhà ở có sẵn’ và ‘nhà ở hình thành trong tương lai’, Luật Nhà ở năm 2023 cũng bổ sung thêm điều kiện về ‘nghiệm thu’, theo đó ‘Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng vàđã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng’[5]; ‘Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng[6]’.

2.1.3 Quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở

Đối với nội dung quy định về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở, Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung quy định ‘Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định củaLuật Đất đai thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê’[7]. Đây là quy định mới của pháp luật nhà ở theo hướng hạn chế việc phân lô, bán nền.

Ví dụ như chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền đối với đất tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loạiđặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tự quyết các khu vực được phân lô, bán nền.

2.2 Quy định về sở hữu nhà ở

Quy định về sở hữu nhà ở được quy định tại Chương II, Luật Nhà ở năm 2023. Tại chương này, Luật đã bổ sung quy định mới về chủ thể, hình thức, điều kiện sở hữu nhà ở và quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu, cụ thể:

2.2.1 Quy định về chủ thể, hình thức và điều kiện sở hữu nhà ở

a. Chủ thể

- Cá nhân, tổ chức trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài.

b. Hình thức và điều kiện sở hữu nhà ở

b.1 Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước.

 Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật[8]. Và tổ chức, cá nhân trong nước phải có giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà ở thông qua một trong các hình thức nêu trên.

Đối chiếu với quy định Luật Nhà ở năm 2014[9], Luật Nhà ở năm 2023 đã bỏ chủ thể là ‘Hộ gia đình’, tại điều khoản này quy định còn hai chủ thể là ‘tổ chức, cá nhân trong nước’. Việc bỏ chủ thể ‘hộ gia đình’ để phù hợp với quy định pháp luật dân sự, chủ thể tham gia giao dịch dân sự là cá nhân và pháp nhân[10].

b.2 Chủ sở hữu nhà ở là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể hơn đối với loại chủ thể này. Nếu như Luật Nhà ở năm 2014 quy định theo hướng mở rộng ‘Người Việt Nam định cư ở nước ngoài’[11] thì nay phạm vi điều chỉnh chỉ còn là ‘Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch’. Theo quy định của pháp luật về quốc tịch, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ‘công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài’[12].

Nếu Luật Nhà ở năm 2014 quy định chi tiết các hình thức sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài[13] thì Luật Nhà ở năm 2023 đã bỏ quy định này và quy định theo hướng dẫn chiếu, cụ thể đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hình thức được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai[14].

b.3 Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài[15].

(i) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan:

- Hình thức sở hữu: thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam;

- Điều kiện sở hữu: Phải là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 (ii) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).

  - Hình thức sở hữu: thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở năm 2023; sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

  - Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện sở hữu: có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.

(iii) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

- Điều kiện sở hữu: Phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

- Khu vực sở hữu: Luật Nhà ở năm 2023 cơ bản vẫn giữ nguyên các quy định về khu vực sở hữu đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, cụ thể: ‘Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam’[16].

- Số lượng sở hữu, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở như sau:

‘1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

2.Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ quy định tại khoản 1 Điều này’.[17]