Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật Đất đai liên quan đến hoạt động công chứng (Bài 3)

2. Những điểm mới của Luật đất đai năm 2024 liên quan đến hoạt động công chứng.

2.1. Quy định chung

2.1.1. Phạm vi điều chỉnh

Luật Đất đai năm 2024 về cơ bản không có nhiều thay đổi về “phạm vi điều chỉnh” so với Luật Đất đai năm 2013[1], cụ thể phạm vi điều chỉnh được quy định như sau: ”Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”[2].

Nhìn chung, trong quy định về “phạm vi điều chỉnh”, Luật Đất đai năm 2024, ngoài quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như Luật đất đai cũ, thì bổ sung thêm quy định đối với ‘quyền và nghĩa vụ của công dân’ sử dụng đất.

2.1.2. Khái niệm

Hoàn thiện giải thích các khái niệm cho rõ ràng, dễ hiểu, phổ quát cho các vùng miền; bổ sung giải thích một số cụm từ được sử dụng nhiều lần trong luật để bảo đảm cách hiểu thống nhất; trong đó kế thừa, hoàn thiện 27 khái niệm, bổ sung 22 khái niệm, bao gồm một số khái niệm liên quan trực tiếp đến thực hiện quyền của người sử dụng đất như: đất đang có tranh chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và chuẩn hóa một số từ ngữ đã được giải thích tại Luật Đất đai 2013 cho rõ ràng, dễ hiểu. Những nội dung mới liên quan đến hoạt động công chứng đã được Luật Đất đai năm 2024 giải thích như:

(i) “Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệplà cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó theo quy định của Chính phủ”.[3]

(ii) “Đất đang có tranh chấp” là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”[4]. Luật Đất đai năm 2013 không có quy định thế nào “Đất đang có tranh chấp”. Tuy nhiên, một trong các điều kiện để thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện là “đất không có tranh chấp”[5]. Trong quá trình thực hiện chứng nhận các hợp đồng, giao dịch, các công chứng viên thường lúng túng khi luật chưa có quy định cụ thể thế nào về “đất đang có tranh chấp”; từ đó rất khó khăn trong việc áp dụng điều khoản này trong thực tiễn chứng nhận hợp đồng, giao dịch. Việc quy định rõ khái niệm “đất đang có tranh chấp” sẽ tạo thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền hạn của mình, đặc biệt yêu cầu chứng nhận hợp đồng, giao dịch.

(iii) “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này”[6].

(vi) “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập”[7].

(v) “Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để hợp tác sản xuất, kinh doanh mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”[8]

(vi)Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.[9]

Phần khái niệm, Luật Đất đai năm 2024 cũng minh thị rõ hơn một số quyền năng của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền hạn của mình, như: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất;Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đây là những quy định đã được quy định trong Luật Doanh nghiệp năm 2020 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, để tạo sự thống nhất trong cách hiểu và áp dụng, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung những quy định này để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

2.2. Người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2024 phân loại thành 07 nhóm chủ thể sử dụng đất, bao gồm:

“(1). Tổ chức trong nước gồm:

a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;

b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);

(2). Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

(3). Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);

(4). Cộng đồng dân cư;

(5). Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

(6). Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

(7). Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”[10].

Luật Đất đai năm 2024 bổ sung một số điểm mới quy định về người sử dụng đất, cụ thể:

+ Đối với phần chủ thể là “Tổ chức trong nước”: Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm chủ thể tổ chức trong nước là Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam.

+ Đối với chủ thể “Tổ chức tôn giáo”: Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ chủ thể này, theo đó “tổ chức tôn giáo là tập hợp tín đồ, chức sắc, chức việc, nhà tu hành của một tôn giáo được tổ chức theo một cơ cấu nhất định được Nhà nước công nhận nhằm thực hiện các hoạt động tôn giáo” theo khoản 12 Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016, “tổ chức tôn giáo trực thuộc là tổ chức thuộc tổ chức tôn giáo, được thành lập theo hiến chương, điều lệ, quy định của tổ chức tôn giáo” theo khoản 13 Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016.

 + Chủ thể là “cá nhân” bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Luật Đất đai năm 2024 hoàn thiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước).

+ Đối với trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài “là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài” – khoản 4, Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008.

+ Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế)[11].

Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”[12]. Luật Đất đai năm 2024 quy định “Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này”[13], theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”[14].

+ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Luật Đất đai năm 2024 quy định “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư để thực hiện dự án có sử dụng đất” – khoản 46 Luật Đất đai năm 2024.

Tiếp cận dưới góc độ của Luật Đầu tư năm 2020 “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”[15].

+ Hộ gia đình – không còn quy định trong Luật Đất đai năm 2024 về “người sử dụng đất”. Tuy nhiên, trong phần định nghĩa, Luật Đất đai năm 2024 vẫn đưa ra chủ thể này nhằm làm xác định quyền và nghĩa vụ đối với “Hộ gia đình” sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực pháp luật. Theo đó “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” - khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024.

2.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2024 đã có một số bổ sung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể:

(i) Quyền chung của người sử dụng đất, so với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai mới có bổ sung quyền của người sử dụng đất “Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”[16]

(ii) Quyền cụ thể của người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 có bổ sung quyền của người sử dụng đất được quyền “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan”[17]. Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định của luật đất đai, nay thì ngoài thực hiện quyền theo quy định của luật đất đai, người sử dụng đất còn được thực hiện các quyền theo quy định của luật khác có liên quan nếu không trái nguyên tắc áp dụng của luật đất đai.

(iii) Điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quyền của người sử dụng đất, luật chia nhóm chủ thể có quyền sử dụng đất, cụ thể:

- Nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

- Nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này.

(iii) Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai mới bổ sung thêm trường hợp không bắt buộc phải công chứng, cụ thể “góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.[18]

Còn tiếp...