Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật Đất đai liên quan đến hoạt động công chứng (Bài 4)

2.4. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất

Về điều điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Luật Đất đai mới có một số sửa đổi, bổ sung cụ thể như sau:

(i) “Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấttheo quy định của Luật này”. [1]

(ii)“Đối với Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. [2]

(iii)“Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận”. [3]

(iv)“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”. [4]

(v) Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 46 và Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi đáp ứng các điều kiện khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024.

(vi) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, Luật đất đai năm 2024 củng quy định điều kiện đối với Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác.

2.5. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.5.1. Đăng ký đất đai

Chương X của Luật đã quy định chuẩn hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.  Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 còn giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993.

Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận), trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.

Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước, cụ thể Luật Đất đai năm 2024 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”[5].

Đăng ký về đất đai bao gồm: đăng ký lần đầu về đất đai, đăng ký biến động đất đai. Hình thức đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau.

Đốu với tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bổ sung quy định về đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm. 

2.5.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, về tên gọi giấy chứng nhận

Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất’ sẽ được sử dụng thay cho tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”[6] của luật cũ.

Thứ hai, về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtchỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Thứ ba, cấp giấy chứng nhận cho vợ chồng

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng[7].

Quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện, thông tin thể hiện tên người vợ hoặc người chồng đứng tên.

Theo quy định của Thông tư 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 cụ thể: "Đối với vợ và chồng có chung tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thể hiện các thông tin:“Bà”hoặc“Ông”, họ và tên, ngày tháng năm sinh của vợ hoặc chồng, tiếp theo thể hiện:“và chồng (hoặc vợ): ... (thể hiện tên của chồng (hoặc vợ))”,tiếp theo thể hiện thông tin về cơ sở xác định quan hệ hôn nhân hoặc thông tin về giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Trường hợp có thỏa thuận của vợ và chồng đồng ý ghi tên vợ hoặc tên chồng trên Giấy chứng nhận thì thể hiện thêm thông tin về văn bản thỏa thuận”[8]

Thứ tư, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình

“Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.[9]

2.6. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân

(i) Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, Luật Đất đai cũng chuyển hoá quy định tại khoản 2, Điều 74, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013)[10]lên thành điều luật, cụ thể: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất,thìđược tiếp tục sử dụngđấttheo thờihạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục giahạn”. [11]

(ii)“Đối với hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân, Luật Đất đai năm 2024 cũng có quy định“Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này”.[12]

Luật cũng xác định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.[13]

2.7. Sửa đổi Luật và nghị quyết của quốc hội

(i) Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13:

“Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtmà đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầuthì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật.

Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtđã được cấp giấy chứng nhận màkhông thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật”[14].

Trước đây, theo quy định tại Khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13 “Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có hoặc không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ”.

Việc việc sửa đổi, bổ sung điều khoản trên nhằm tạo điều kiện cho người nhận tài sản thi hành án cũng như cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Mặt khác, tiếp cận trong hoạt động công chứng, công chứng viên cũng xác định được thành phần hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất khi chứng nhận mua bán tài sản thông qua thi hành án.

(ii) Liên quan đến thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Điều 247 Luật Đất đai năm 2024 cũng có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 như sau: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.[15]

2.8. Hiệu lực và điều khoản chuyển tiếp.

2.8.1. Hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024

Hiệu lực của Luật đất đai năm 2024 của thể như sau:

- Điều 190 (hoạt động lấn biển), điều 248 (sửa đồi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp), có hiệu lực 01/4/2024.

- Tất cả các điều khoản còn lại của Luật Đất đai năm 2024 (trừ Khoản 9, Điều 60), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

- Khoản 9, điều 60, Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi Nghị quyết 61/2022/QH15 hết hiệu lực.

Luật này có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

2.8.2. Điều khoản chuyển tiếp

(i) Đối với trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành quy định, Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“1. Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật này.

Hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất.

3. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất theo hình thức giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó theo quy định của Luật này”.[16]

(ii) Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành.

“Trường hợpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtvà ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtdo các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.[17]