Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua nhà chung cư khi chưa có 'sổ hồng'

Tư vấn viên pháp luật Đỗ Minh Chánh, Trung tâm Tư vấn pháp luật tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hội Phổ biến và Tham vấn pháp luật Việt Nam trả lời như sau: Về bản chất, mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng là việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bên chuyển nhượng (chủ nhà) là người đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ đầu tư nhưng chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, giao dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Như vậy, các căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) vẫn được phép mua bán theo quy định của pháp luật.

Điều kiện mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Việc chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

- Bên chuyển nhượng chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên nhận chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Bước 1: 

Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận theo mẫu, bắt buộc và lưu ý các điều khoản như: mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên….

Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước. Thông thường, giấy tờ công chứng sẽ cần chuẩn bị gồm:

- 5 hoặc 7 bản chính dự thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (nếu có).

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao đi kèm với bản chính để đối chiếu đối với các loại giấy tờ tùy thân sau: Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.

- Các loại giấy tờ liên quan về công chứng, chứng thực.

Bước 2:

Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập nêu trên, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.

Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế. Mức thuế bên bán theo quy định của luật phải chịu là 2%.

Hồ sơ kê khai đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ, bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

- Hoá đơn VAT các đợt thanh toán.

- Thẻ Căn cước công dân (Thẻ Căn cước) của bên nộp thuế

Bước 3:

Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này. Hồ sơ gồm:

- Bản sao biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Bản sao hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

- Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã công chứng.

- Biên bản bàn giao nhà.

Bước 4:

Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng cuối cùng làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ.

Sau khi nhận được xác nhận từ chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng căn hộ có thể chuẩn bị giấy tờ để thực hiện việc cấp sổ hồng. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ bao gồm:

- Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng.

- Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

- Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

Nếu mua nhà căn hộ chung cư từ cá nhân hoặc hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.

Trong trường hợp căn chung cư chưa có sổ hồng đó đã được mua bán nhiều lần, khi công chứng thì hai bên phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư. Bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.