Điều chỉnh giá đất: Nhiều chuyên gia góp ý, ai là người đúng nhất?

Điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và người dân

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025, 25 địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, giá đất tại nhiều khu vực tăng cao gấp nhiều lần so với trước và mức tăng khác nhau giữa các địa phương.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh lợi ích tích cực, bảng giá đất mới chưa đồng bộ với các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên. Việc xác định giá đất cao khiến nhiều người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, gặp khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, tiếp cận đất đai.

Trong sửa đổi bảng giá đất, các loại đất được chia thành nhóm: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh không phải đất thương mại dịch vụ). Tuy nhiên, giá đất nhóm "đất sản xuất kinh doanh không phải đất thương mại dịch vụ" được xác định theo tuyến đường và vị trí, chưa phù hợp nguyên tắc thị trường.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường Đại học Luật Hà Nội) và ông Lê Hoàng Châu (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) chỉ ra rằng, nhóm đất này bao gồm nhiều loại đất khác nhau như cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể thao. Do đó, việc áp dụng giá đất chưa thực sự phản ánh đúng tiềm năng sử dụng và nguyên tắc xác định giá trị đất đai.

Việc điều chỉnh bảng giá đất với biên độ tăng cao gây khó khăn cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm, khiến chi phí tăng đột biến, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh, thậm chí doanh thu không đủ để bù đắp chi phí.

Cần phân loại chi tiết để xây dựng bảng giá đất hợp lý

Các chuyên gia đề xuất, bảng giá đất cần dựa trên phân loại nhóm đất chi tiết để xác định giá đất phù hợp với giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng. ĐBQH, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, định giá phải dựa trên mục đích sử dụng cụ thể và cần minh bạch hơn trong thực thi.

Theo Luật Đất đai 2024, địa phương có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn mức tối thiểu 0,25% (Nghị định 103/2024/NĐ-CP) để giảm tác động tiêu cực của bảng giá đất mới, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, các địa phương cần tính toán tỷ lệ phần trăm thuê đất phù hợp để doanh nghiệp có chi phí kinh doanh hợp lý.

Bà Vũ Lan Anh (Tập đoàn CEO) đề xuất giảm giá đất thương mại, dịch vụ xuống 20-40% so với giá đất ở. Điều này sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư phát triển dự án du lịch, nghỉ dưỡng, giúp nuôi dưỡng nguồn thu bền vững và hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó.

Kiến nghị sửa đổi phương pháp xác định giá đất

Các chuyên gia cho rằng phương pháp thặng dư đang áp dụng có bất cập, cần sửa đổi để phù hợp hơn với thực tế. Doanh thu nên lấy theo giá trị thị trường điển hình, thay vì giá trúng đấu giá từ các khu đất nhỏ. Chi phí cũng cần tính đúng, đủ, sát với thực tế dự toán.

PGS.TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) nhấn mạnh, cần thu thập thông tin giá đất minh bạch, từ giao dịch thực tế, đấu giá đất, tư vấn giá. Việc này cần thực hiện liên tục, cập nhật thường xuyên để phản ánh chính xác biến động thị trường.

Lấy ý kiến rộng rãi và xây dựng cơ chế linh hoạt

ĐBQH Hoàng Văn Cường cho rằng, bảng giá đất nên phản ánh giá trị thị trường ổn định và được công bố hàng năm. Việc lấy ý kiến từ người dân, doanh nghiệp cần thực hiện rộng rãi, đảm bảo tính minh bạch. Địa phương cần có công cụ điều tiết linh hoạt như thuế và cơ chế giảm giá thuê đất cho dự án cần ưu tiên.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất áp dụng giá đất linh hoạt theo mục đích sử dụng: đất ở 100% bảng giá đất; đất thương mại, dịch vụ 40-50%; đất phục vụ cộng đồng 5-20%. Miễn hoặc giảm giá đất đối với các dự án xã hội để khuyến khích đầu tư vào hạ tầng cộng đồng.

Các chuyên gia và doanh nghiệp kiến nghị sơ kết, đánh giá, tham vấn ý kiến thực chất để xây dựng bảng giá đất 2026 minh bạch, hài hòa lợi ích, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Đồng thời, hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và hướng dẫn chi tiết để các địa phương thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai 2024.