Nợ xấu, ngân hàng được lấy nhà: Người dân cần đọc kỹ kẻo mất nhà?

Luật mới về tín dụng và quản lý tài sản bảo đảm vừa được Quốc hội thông qua đang tạo ra nhiều tranh luận. Trong khi các tổ chức tín dụng coi đây là “cú hích” giúp tháo gỡ điểm nghẽn nợ xấu, thì không ít ý kiến cảnh báo nếu người dân không hiểu rõ quyền - nghĩa vụ của mình, nguy cơ mất nhà, mất đất chỉ trong một thông báo thu giữ là hoàn toàn có thể xảy ra.

Luật mới trao quyền mạnh hơn cho ngân hàng

Ngày 15/10, Quốc hội chính thức thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 96/2025/QH15). Điểm thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở quyền của ngân hàng trong việc thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm khi khoản vay bị chuyển thành nợ xấu.

Theo quy định mới, ngân hàng có thể “tự thu giữ tài sản bảo đảm” - bao gồm sổ đỏ, nhà đất, phương tiện, máy móc... nếu trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận bằng văn bản giữa bên vay và bên cho vay.

Trước đây, quá trình thu hồi tài sản thế chấp thường kéo dài do người vay không hợp tác, buộc ngân hàng phải khởi kiện ra tòa hoặc chờ thi hành án. Nay, chỉ cần khoản vay được phân loại là nợ xấu và ngân hàng đã thông báo công khai, tổ chức tín dụng có thể chủ động thu giữ tài sản mà không cần bản án.

Tuy nhiên, luật vẫn đặt ra giới hạn: việc thu giữ chỉ được tiến hành khi tài sản không có tranh chấp, không bị kê biên và bảo đảm an toàn, trật tự trong quá trình thực hiện.

Lợi ích cho hệ thống tài chính – nhưng không nhỏ rủi ro pháp lý

Các chuyên gia tài chính đánh giá, quy định mới giúp ngân hàng:

• Giảm tải thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian xử lý nợ;
• Tăng tính thanh khoản, cải thiện dòng vốn cho nền kinh tế;
• Hạn chế nợ xấu phát sinh, giảm áp lực lên Ngân hàng Nhà nước.

Đối với nền kinh tế, việc xử lý nhanh tài sản bảo đảm có thể giúp đẩy nhanh luân chuyển vốn, ổn định thị trường tín dụng và củng cố niềm tin vào hệ thống ngân hàng.

Nhưng ở chiều ngược lại, người vay đang phải đối mặt với nguy cơ “bị mất nhà hợp pháp” nếu không đọc kỹ điều khoản trong hợp đồng. Một khi điều khoản “ngân hàng được quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu” đã được ký, người vay hầu như không còn khả năng trì hoãn khi ngân hàng thực thi quyền này.

Từ “được bảo vệ” sang “phải tự bảo vệ”

Trước đây, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp phải khởi kiện - chờ phán quyết - thi hành án, kéo dài 2–3 năm. Nay, với Luật 96/2025, chỉ cần hợp đồng có điều khoản thu giữ, ngân hàng có thể xử lý trong vài tuần.

Sự thay đổi này giúp giải phóng hàng chục nghìn tỷ đồng nợ xấu tồn đọng, nhưng đồng thời cũng khiến trách nhiệm pháp lý nghiêng hẳn về phía người vay.

Người dân cần đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về quyền thu giữ tài sản bảo đảm, vì chữ ký của họ chính là sự đồng thuận pháp lý.

Người dân vẫn có quyền khiếu nại, khởi kiện nếu bị thu giữ trái luật

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TGS:

“Nếu ngân hàng thu giữ tài sản mà không đáp ứng đủ điều kiện, người dân hoàn toàn có quyền khiếu nại đến Ngân hàng Nhà nước, khởi kiện dân sự, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Khiếu nại 2011.”

Cụ thể, người dân có thể khiếu nại nếu:

• Hợp đồng không có điều khoản thu giữ rõ ràng;
• Việc thu giữ không được thông báo đúng quy định;
• Tài sản đang tranh chấp hoặc bị kê biên;
• Ngân hàng sử dụng biện pháp cưỡng chế hoặc gây thiệt hại vật chất.

Cần khung pháp lý bảo vệ người yếu thế

Thực tế, trong các hợp đồng tín dụng, người vay thường ở thế yếu, thiếu hiểu biết pháp lý và không có khả năng thương lượng. Do đó, nhiều chuyên gia đề xuất ban hành mẫu hợp đồng chuẩn, trong đó ngân hàng phải giải thích rõ hậu quả pháp lý của điều khoản thu giữ tài sản.

Song song đó, các cơ quan thanh tra, giám sát ngân hàng cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm mọi trường hợp lạm dụng quyền thu giữ để gây áp lực hoặc thiệt hại cho người vay.

Quy định mới trong Luật 96/2025/QH15 đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong quản trị rủi ro tín dụng, giúp giải quyết nợ xấu nhanh hơn và nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng.Nhưng bên cạnh cơ hội, nguy cơ mất nhà vì một điều khoản trong hợp đồng cũng hiện hữu.Người dân – thay vì trông chờ được “bảo vệ” – giờ đây cần chủ động tự bảo vệ mình bằng hiểu biết pháp luật, trước khi đặt bút ký vào bất kỳ hợp đồng vay vốn nào.

Sửa đổi bổ sung Điều 198a. Quyền thu giữ tài sản bảo đảm

2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự;

b) Hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

c) Biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

d) Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền; không đang bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật; không thuộc trường hợp bị tạm đình chỉ xử lý theo quy định của pháp luật về phá sản;

đ) Tài sản bảo đảm được thu giữ phải đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ;

e) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ đã thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này.