Chuyên gia hiến kế cách định giá đất theo thị trường hiện nay

Quy định về giá đất hiện hành đã phù hợp thực tiễn và chuẩn mực quốc tế

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) cho biết, sau khi nghiên cứu toàn diện nội dung dự thảo sửa đổi Luật, hội đồng chuyên môn thống nhất kiến nghị giữ nguyên các Điều 158, 159, 160 và 162 trong Mục 2 về Giá đất của Luật Đất đai hiện hành. Thay vì sửa đổi, VVA đề xuất Chính phủ cần bổ sung các hướng dẫn cụ thể nội dung các Điều, Khoản trên của Luật nhằm đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của thực tiễn đặt ra sau một năm thi hành Luật

Theo đó, các quy định liên quan đến giá đất trong Luật Đất đai hiện hành về cơ bản đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu: vừa phù hợp với lý luận về giá đất, vừa tương thích với hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế – tổ chức mà ngành Thẩm định giá Việt Nam là thành viên. Những quy định này cũng đã được kiểm chứng là phù hợp với thực tiễn thị trường đất đai tại Việt Nam và đảm bảo tuân thủ định hướng chỉ đạo của Bộ Chính trị theo Nghị quyết số 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.

VVA kiến nghị giữ vững quyền định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp

Liên quan đến một số nội dung lớn trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) cho rằng, cần xây dựng các quy định theo hướng bảo đảm quyền quyết định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp. Việc này không có nghĩa là Nhà nước quyết định giá đất cho mọi giao dịch trên thị trường, bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp – như một số quan điểm hiện nay. Đây là vấn đề liên quan đến thẩm quyền định giá đất của Nhà nước, chứ không phải là “nguyên tắc định giá đất”, và nếu được thể hiện trong luật thì cần quán triệt rõ quan điểm này.

Theo đó, Nhà nước có quyền trực tiếp định giá đất và điều tiết giá đất trên thị trường thứ cấp cũng như toàn bộ thị trường thông qua các công cụ phù hợp như điều tiết cung – cầu, chính sách tài chính – tiền tệ… Đây là quyền năng đã được xác lập từ thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, tiếp tục được duy trì và khẳng định khi đất nước chuyển sang cơ chế kinh tế thị trường, chứ không phải là điều mới được đặt ra gần đây do “buông vai trò định giá của Nhà nước”.

VVA lý giải, từ trước đến nay, Đảng và Nhà nước luôn khẳng định đất đai là lãnh thổ quốc gia – kết tinh từ công sức, xương máu của nhiều thế hệ – nên thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai có giá trị sử dụng, có khả năng sinh lợi; quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt được mua bán trên thị trường bất động sản, nên luôn có giá. Với vai trò là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền định đoạt, trong đó bao gồm quyền định giá đất và điều tiết nguồn lợi thu được từ đất thông qua các khoản như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều tiết giá trị gia tăng từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Từ đó, theo VVA, việc luật hóa quyền định giá đất của Nhà nước là điều đã được khẳng định xuyên suốt và không có gì thay đổi trong thực tiễn. Vì vậy, trong lần sửa đổi luật này, không nên đặt lại vấn đề, càng không nên nhầm lẫn hoặc chuyển hóa nó thành một “nguyên tắc định giá đất”. Việc khẳng định rõ quyền định giá của Nhà nước chính là cơ sở để thực hiện các chính sách tài chính về đất đai và các chính sách liên quan khác, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch VVA nhấn mạnh: “VVA cho rằng, dù việc định giá đất được thực hiện theo hình thức bảng giá, hệ số điều chỉnh hay giá đất cụ thể, thì việc Nhà nước tham khảo ý kiến từ các tổ chức tư vấn định giá độc lập, chuyên nghiệp nhằm có thêm cơ sở để quyết định giá, hoàn toàn không làm giảm vai trò định giá của Nhà nước theo quy định pháp luật.”

Định giá đất phải tuân theo quy chế thị trường, không thể quay lại cơ chế bao cấp

Theo VVA, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã xác lập đường lối đổi mới toàn diện, mở ra giai đoạn phát triển mới của đất nước với nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Từ đó, định hướng hoàn chỉnh là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Trên cơ sở đó, khi quyền sử dụng đất được xác định là một loại hàng hóa được mua bán trong cơ chế thị trường, thì tất yếu nó phải vận hành theo các nguyên lý của kinh tế thị trường. Trong cơ chế này, giá cả là phạm trù trung tâm, được hình thành và vận động theo các tín hiệu khách quan của quy luật kinh tế, đặc biệt là quy luật cung – cầu, lưu thông tiền tệ và cạnh tranh. Vì vậy, dù bất kỳ chủ thể nào nắm quyền quyết định giá – kể cả Nhà nước – cũng cần tôn trọng và tuân thủ nguyên tắc thị trường. Đây là yêu cầu khách quan của cơ chế giá trong nền kinh tế thị trường.

Từ đó, VVA khẳng định: Nhà nước – với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai – có quyền quyết định giá. Tuy nhiên, trong điều kiện mà quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa và đang vận hành trong thị trường, thì việc Nhà nước định giá theo nguyên tắc thị trường hoàn toàn không mâu thuẫn với bản chất quản lý kinh tế của Nhà nước trong cơ chế hiện nay.

Nếu vì lo ngại các hệ quả từ cơ chế giá thị trường (trong bối cảnh thị trường chưa được điều tiết hiệu quả) mà quay trở lại với phương thức định giá mang tính hành chính, phi thị trường, thì sẽ dẫn tới tình trạng tồn tại song song giữa "giá bao cấp" và "giá thị trường". Điều này không những không ổn định được thị trường, mà còn đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động ngầm, thiếu minh bạch, đồng thời làm gia tăng nguy cơ cơ chế “xin – cho”, đặc quyền, đặc lợi.

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường có điều tiết

Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, định giá đất theo nguyên tắc thị trường phải gắn với điều kiện thị trường có sự điều tiết. Trách nhiệm xây dựng và duy trì một thị trường đất đai ổn định, lành mạnh – tức là thị trường có thể định giá chính xác – thuộc về các giải pháp điều tiết khác của Nhà nước.

VVA nhận định, giá đất có chức năng phản ánh tổng hợp các mối quan hệ kinh tế – xã hội lớn trong nền kinh tế, được ví như “tấm gương soi” của thị trường đất đai. Thị trường như thế nào thì giá cả sẽ phản ánh đúng như vậy. Vì vậy, việc định giá không thể dựa trên các tín hiệu thị trường bị méo mó do những yếu tố bất thường như đầu cơ, thổi giá, thiên tai, khủng hoảng kinh tế – tài chính hay những rào cản phi lý khác. Muốn có giá thị trường đúng nghĩa, cần loại bỏ các yếu tố này thông qua các biện pháp điều tiết như quản lý cung – cầu, chính sách tài chính – tiền tệ.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch VVA nhấn mạnh: “Khi thị trường còn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn, để đảm bảo định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước cần rà soát, bổ sung các quy định hiện hành, cho phép các tổ chức định giá được sử dụng các tiêu chí đầu vào rõ ràng, phổ biến, tránh mang tính cá biệt và loại trừ được các tác động bất hợp lý từ thị trường".

Không nên “cõng” chính sách xã hội trong giá đất thị trường

VVA cho rằng, nếu đã xác định giá đất theo cơ chế thị trường thì cần nhất quán, để giá phản ánh đúng cung – cầu, không nên lồng ghép các chính sách xã hội trực tiếp vào trong mức giá. Thay vào đó, cần có hệ thống chính sách đồng bộ để điều tiết những hệ quả xã hội từ giá đất thị trường.

Thực tế cho thấy, giá đất theo thị trường chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai của một số nhóm dân cư, đặc biệt là trong việc triển khai các chính sách an sinh xã hội. Đây là những tác động có thật, cần được kiểm soát bằng các chính sách hỗ trợ phù hợp.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa kiến nghị: “Luật và các văn bản hướng dẫn cần cho phép bổ sung các chính sách tài chính như thuế, phí… theo hướng linh hoạt – khi giá đất tăng cao thì tỷ lệ thu nên giảm, đồng thời có các chính sách ưu đãi hợp lý hơn để tránh gây ra những 'cú sốc' bất lợi đối với đời sống người dân".

Giữ nguyên quy định về định giá đất cụ thể

Về công cụ định giá, VVA cho rằng Bảng giá đất thực chất là một hệ thống tổng hợp các mức giá của từng loại đất theo mục đích sử dụng, vị trí và vùng địa lý. Đây là phương thức định giá hàng loạt – áp dụng một mức giá chung cho một tuyến đường, một khu vực. Tương tự, hệ số điều chỉnh giá cũng là công cụ mang tính đại trà.

Chính vì tính chất “giá hàng loạt” này nên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh không thể phản ánh đầy đủ các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc giá thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tính công bằng trong chính sách tài chính giữa Nhà nước với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Do đó, VVA cho rằng vẫn cần có cơ chế định giá cụ thể cho một số trường hợp đặc biệt như: đất chưa sử dụng lần đầu được đưa vào khai thác; đất có tính chất đặc thù (như đất lấn biển) chưa được quy định trong bảng giá; các dự án có cùng mục đích sử dụng nhưng khác về quy mô, công năng, hệ số sử dụng đất…; hoặc các tình huống giá đất biến động cục bộ do yếu tố khách quan; cũng như trong các trường hợp Nhà nước giao đất, thu hồi đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc phục vụ giải phóng mặt bằng.