Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 70% đất ở: Rất cần thiết

Giá đất nông nghiệp quá thấp: Người dân "gánh nặng", doanh nghiệp "è cổ"

Theo bảng giá đất ban hành tại Quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM, giá đất nông nghiệp dao động từ 400.000 - 810.000 đồng/m², trong khi giá đất ở có thể lên tới 2,3 - 687 triệu đồng/m². Mức chênh lệch lên đến 5 - 25 lần đã khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng gấp nhiều lần, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Nhiều người buộc phải rút lại hồ sơ xin chuyển đổi.

Mới đây, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đã gửi văn bản kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được, đề xuất điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất mới.

Ông cho rằng việc định giá đất nông nghiệp quá thấp không chỉ làm nặng gánh tài chính cho người dân mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, nguồn thu ngân sách và các ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, xây dựng dân dụng.

Tác động dây chuyền đến thị trường và kinh tế địa phương

Khảo sát của Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho thấy, chính sự chênh lệch giá đất quá lớn khiến thị trường bất động sản trì trệ, doanh nghiệp thua lỗ, thuế nhà nước thất thu.

Không dừng lại ở đó, hệ lụy lan rộng sang cả đời sống dân sinh khi tiểu thương khó khăn trong việc thuê mặt bằng kinh doanh, ảnh hưởng đến tiêu dùng và mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số của TP.HCM năm 2025.

Góc nhìn từ Bộ Tài nguyên và Môi trường: Giá đất nông nghiệp cần tăng

Trả lời báo chí, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết: “Khi giá đất nông nghiệp tăng, người dân sẽ sử dụng đất hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng bỏ hoang, đồng thời có thêm động lực để đầu tư và khai thác giá trị đất đai”.

Ông Bình cũng nhấn mạnh, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nếu có điều kiện và phương án phù hợp. Doanh nghiệp cũng được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để đầu tư sản xuất, mở ra cơ hội tích tụ đất đai và phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

Cách tính thuế và bảng giá đất bất hợp lý

Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh, cho rằng bảng giá đất hiện hành đang gây ra sự thiếu công bằng nghiêm trọng cho cả người dân lẫn nhà đầu tư. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất bị tính quá cao theo giá đất ở trên thị trường, trong khi phần khấu trừ giá trị đầu vào lại tính theo giá đất nông nghiệp quá thấp.

Cụ thể, tại Bà Rịa – Vũng Tàu (trước khi sáp nhập về TP.HCM), nhiều doanh nghiệp dù đã đầu tư hạ tầng đầy đủ, khi chuyển đổi đất để làm nhà ở vẫn bị tính thuế theo giá đất mặt đường, không được khấu trừ đúng giá trị đất đầu vào. Hệ quả, doanh nghiệp mất trắng đến 70% chi phí đầu tư, dẫn đến thua lỗ nặng nề.

Khi dự án được chấp thuận đầu tư và triển khai, bên định giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thực hiện, mà mấy năm sau, khi dự án đã hoàn thành hạ tầng mới định giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bất hợp lý, khiến cho tiền sử dụng đất tăng lên quá cao. Hậu quả là doanh nghiệp phải chịu thiệt thòi rất lớn.

Một điểm bất hợp lý khác được bà Nam Phương nêu ra là theo Điều 8, Điều 9 của Nghị định 103, người chưa có sổ đỏ khi làm mới chỉ nộp 20% tiền sử dụng đất, trong khi người đã có sổ đỏ chuyển mục đích lại phải nộp 100%. Điều này tạo ra sự thiếu công bằng giữa người dân và doanh nghiệp.

Đặc biệt, khi giải tỏa thu hồi đất, người dân chỉ được đền bù theo giá đất nông nghiệp quá thấp, không đủ để mua đất ở nơi khác hoặc ổn định cuộc sống. Sau khi tiêu hết tiền đền bù, họ không biết phải sinh sống thế nào. Đây là một vấn đề xã hội lớn mong muốn Nhà nước xem xét để có giải pháp lâu dài.

Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất

Từ thực tiễn trên, các chuyên gia và doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước cần điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp theo hướng tiệm cận với giá đất ở, dựa vào quy hoạch sử dụng đất đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2050 đã được phê duyệt.

Cụ thể, kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp theo định hướng tiệm cận giá trị thực tế của các loại đất sau khi quy hoạch như sau: đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch là đất ở, nên điều chỉnh tăng lên tương đương 70% giá đất ở.

Đối với các khu vực quy hoạch là đất thương mại, dịch vụ, mức giá đất nông nghiệp nên tăng lên tương đương 60% giá trị đất thương mại, dịch vụ.

Với những khu đất dự kiến phát triển thành đất công nghiệp, cần nâng giá đất nông nghiệp lên tương đương 50% giá đất ở.

Riêng nhóm đất phục vụ sản xuất nông nghiệp như đất trồng trọt, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cùng các loại đất xanh, công viên và công trình công cộng cũng được đề xuất tăng lên mức 50% giá đất ở để phản ánh đúng tiềm năng và giá trị sử dụng của đất trong tương lai.

Kỳ vọng chính sách đột phá trong điều chỉnh giá đất

Việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp không chỉ giúp người dân dễ dàng hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp đầu tư hiệu quả, từ đó góp phần tăng thu ngân sách, thúc đẩy thị trường bất động sản, và đảm bảo sự công bằng xã hội.

Người dân và doanh nghiệp TP.HCM đang trông đợi vào quyết sách kịp thời, hợp lý của Nhà nước – điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp sát với thực tế để hài hòa lợi ích giữa ba bên: nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Đây sẽ là bước đi quan trọng để TP.HCM tháo gỡ “nút thắt” đất đai, phục hồi và tăng tốc phát triển kinh tế trong thời gian tới.