Dự thảo sửa Luật Đất đai: Trường hợp nào doanh nghiệp thoả thuận với dân?

Mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp nghe báo cáo tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ về Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024.

Tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng chặt chẽ, minh bạch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý và thực tiễn thi hành.

Về cơ chế xác định giá đất, Phó Thủ tướng đồng tình với quan điểm cần duy trì bảng giá đất 5 năm một lần, kèm hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường. Hệ số này phải có phương pháp xác định rõ ràng, căn cứ pháp lý cụ thể và quy định ngưỡng biến động để điều chỉnh. Trong dài hạn, cần tiến tới một giá đất thống nhất dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai, nhưng trước mắt vẫn phải áp dụng song song bảng giá và hệ số điều chỉnh.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý việc quy định nhóm đất mới cần có chọn lọc, tránh liệt kê tràn lan gây chồng chéo. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cần được bổ sung cho các lĩnh vực giáo dục, y tế, hạ tầng; đồng thời mở cơ chế để Thủ tướng quyết định những trường hợp đặc biệt, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã, Phó Thủ tướng đồng ý với đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, còn kế hoạch sử dụng đất cấp xã cần gắn chặt với quy hoạch đô thị, nông thôn nhằm bảo đảm hiệu quả không gian.

Đối với bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Phó Thủ tướng nhấn mạnh các dự án quốc phòng, an ninh, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế thuộc thẩm quyền của Thủ tướng và Nhà nước sẽ thu hồi, còn những dự án hạ tầng xã hội như nhà ở xã hội, giáo dục, y tế… cần có quy định cụ thể. Ông cũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu quy định Thủ tướng phê duyệt quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp đặc biệt.

Phó Thủ tướng yêu cầu phải phân định rõ ràng giữa thu hồi đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự và cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo chính sách riêng. Với những dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi nhưng nhà đầu tư đã thỏa thuận được với phần lớn hộ dân (70–80%), có thể cân nhắc cho phép tiếp tục theo cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân thay vì bắt buộc Nhà nước phải thu hồi, với điều kiện không trái với Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Nhận định hiện chưa có tiêu chí thật sự rõ ràng cho các trường hợp đấu giá và đấu thầu, Phó Thủ tướng cho rằng đấu giá áp dụng với đất công đã giải phóng mặt bằng, có quy hoạch chi tiết và hạ tầng, còn đấu thầu phù hợp với khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ, cần đầu tư lớn để phát triển. Ông nhấn mạnh "nếu luật chưa thể quy định chi tiết, có thể giao Chính phủ hướng dẫn". Đồng thời, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần gắn với quy hoạch chi tiết, không chỉ dừng ở quy hoạch phân khu, để bảo đảm tính minh bạch và khả thi.

Liên quan đến quyền sử dụng đất, Phó Thủ tướng khẳng định doanh nghiệp được quyền lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm. Nếu trả một lần, người thuê đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất. Riêng những quy định thí điểm về thế chấp tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm, ông nhấn mạnh "chỉ đưa vào luật sau khi đã tổng kết đầy đủ".

Trước đó, báo cáo tại cuộc họp, Quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 tập trung vào 3 nhóm nội dung chính.

Nhóm thứ nhất là các vấn đề đã được nêu trong Kết luận của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Nội dung gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; cùng việc hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai.

Nhóm thứ hai là những nội dung sửa đổi, bổ sung nhằm tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành.

Nhóm thứ ba là những sửa đổi liên quan đến phân cấp, phân quyền, phân định rõ thẩm quyền để triển khai chính quyền địa phương 2 cấp.

Sau khi tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ và các góp ý tại Phiên họp Chính phủ chuyên đề xây dựng pháp luật ngày 4/9/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã tiến hành chỉnh lý các nội dung lớn.

Cụ thể, dự thảo điều chỉnh liên quan đến kế hoạch sử dụng đất cấp xã; bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; quyền thế chấp tài sản trên đất trong thời gian trả tiền thuê đất hàng năm; thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc khi đang có quyền sử dụng đất; tính chi phí xây dựng hạ tầng vào giá đất; thẩm quyền quyết định bảng giá đất và việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; cũng như bổ sung chế độ sử dụng đất cho khu công nghệ số tập trung.