Tranh chấp chỗ đỗ xe chung cư: Vấn đề pháp lý trong hợp đồng mua nhà

Vừa qua, tại nhiều dự án chung cư cao tầng ở Hà Nội đã liên tục xuất hiện những sự việc liên quan tới việc bất đồng về quyền sở hữu tầng hầm để ô tô giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống cư dân. Chủ đầu tư cho rằng tầng hầm là tài sản riêng, không phân bổ vào giá bán căn hộ, nên được quyền quản lý và khai thác. Trong khi đó, Ban quản trị và cư dân khẳng định đây là tài sản chung, căn cứ vào điều khoản hợp đồng mua bán và quy định pháp luật. Mâu thuẫn leo thang khi xuất hiện các hành động cực đoan như chặn xe cư dân, cắt quyền gửi xe hay xuất hiện đơn tố cáo giữa các bên…

Cần nhìn nhận rằng không phải chủ đầu tư nào cũng chây ì hay thiếu thiện chí. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã chủ động bàn giao hồ sơ, quỹ bảo trì đầy đủ, phối hợp chặt chẽ với Ban quản trị để vận hành chung cư hiệu quả. Chủ đầu tư, nếu thực hiện đúng trách nhiệm, có thể trở thành lực lượng tích cực giúp đảm bảo chất lượng quản lý, duy trì giá trị tài sản và nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân. Ví dụ điển hình là các dự án có chủ đầu tư tham gia định kỳ vào hội nghị nhà chung cư, lắng nghe ý kiến người dân, cùng Ban quản trị xử lý các vấn đề phát sinh từ hệ thống kỹ thuật đến môi trường sống. 

Một trong những vụ việc điển hình là tranh chấp hầm để xe tại toà nhà chung cư CT2C khu vực Nghĩa Đô, Hà Nội giữa Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần & Đầu tư XD số 1 Hà Nội (HICC1) và Ban quản trị chung cư. Vừa qua, tại đây xảy ra các vụ việc mâu thuẫn, căng thẳng do ban quản trị và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung.

Ban Quản trị toà nhà cho rằng quyền quản lý hầm gửi xe thuộc về mình. Trong khi đó, chủ đầu tư viện dẫn khoản 11.2, Điều 11 trong Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án có nêu rõ phần diện tích sở hữu riêng và sở hữu chung của tòa nhà. HICC1 cho rằng các hành động chiếm dụng hầm gửi xe của Ban quản trị tòa nhà là trái pháp luật. Diện tích tầng hầm dùng để ô tô (ngoại trừ khu vực để xe đạp, dành cho người tàn tật và xe máy) không được phẩn bổ chi phí và giá bán căn hộ và thuộc quyền quản lý, sở hữu riêng của đơn vị chủ đầu tư.

Trong một thông báo mới đây, HICC1 cho biết, trước đây đơn vị trực tiếp quản lý diện tích văn phòng và bãi đỗ xe ô tô tại tầng hầm của toà nhà (thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư). Sau khi Công ty CP Quản lý nhà Bắc Hà tiếp nhận công tác vận hành tòa nhà (năm 2023) đã ủy quyền cho Ban Quản trị được thay mặt chủ đầu tư thực hiện quản lý vận hành diện tích này. Tại cuộc họp ngày 1/7/2023 giữa chủ đầu tư và Ban Quản trị, hai bên đã thống nhất: Chủ đầu tư uỷ quyền cho Ban quản trị quản lý và vận hành diện tích đỗ xe ô tô thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư; Ban quản trị có trách nhiệm quyết toán và hoàn trả tiền thu trông giữ xe cho chủ đầu tư vào ngày mồng 5 hàng tháng. Biên bản có đầy đủ dấu của Ban quản trị và chữ ký của Trưởng ban quản trị - ông Lương Hồng Huyên. Tuy nhiên theo chủ đầu tư, đến nay – sau 2 năm, Ban quản trị không thực hiện bất kỳ cam kết nào trong biên bản.

Mới đây, chủ đầu tư toà nhà cũng gửi đơn trình báo tới cơ quan chức năng về hành vi chiếm đoạt tài sản liên quan đến khoản tiền trông giữ xe ô tô tại tầng hầm toà nhà chung cư CT2C.

Ngoài ra, cuối năm 2024 một sự việc tương tự cũng đã xảy ra tại toà nhà Hà Đô Park view (Toà nhà N10) khi xảy ra tranh chấp quyền sở hữu khu vực để xe ô tô tại tầng hầm B1, B2 giữa Ban Quản trị toà nhà và Chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô, sự việc cũng đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của cư dân và tiềm ẩn nguy cơ gây mất trật tự an ninh xã hội khu vực...

Nếu không bàn đến chuyện ai đúng ai sai thì việc tranh chấp căng thẳng như các trường hợp ở trên cũng để lại nhiều hệ luỵ. Trong đó, người chịu thiệt thòi đầu tiên chính là cư dân sống tại các toà nhà chung cư. Bởi những tranh chấp này sẽ khiến cuộc sống sinh hoạt của cư dân bị đảo lộn. Việc tranh chấp chỗ đỗ xe tại các thành phố lớn hiện nay khiến nhiều người không khỏi thấy mệt mỏi.

Xung đột giữa Chủ đầu tư và Ban quản trị: Cần tìm cách tháo gỡ

Tại các khu chung cư đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, mối quan hệ giữa chủ đầu tư và Ban quản trị đang trở thành một trong những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân. Trong nhiều trường hợp, mâu thuẫn nảy sinh không đơn thuần là tranh chấp pháp lý mà còn do thiếu sự phối hợp, minh bạch và chia sẻ thông tin giữa các bên. Đáng chú ý là tranh chấp diện tích tầng hầm - khu vực được coi là “đất vàng” có giá trị sử dụng và khai thác cao. Một số chủ đầu tư khẳng định đây là tài sản thuộc sở hữu riêng, trong khi Ban quản trị và cư dân cho rằng đó là phần diện tích chung cần được bàn giao theo quy định pháp luật.

Luật Nhà ở 2023 cũng đã tạo điều kiện để chủ đầu tư thể hiện vai trò đồng hành khi quy định rõ về nghĩa vụ bàn giao, phối hợp giám sát và tham gia vào các hoạt động liên quan đến quản lý nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng. Thay vì đối đầu, cách tiếp cận hợp tác giữa chủ đầu tư và Ban quản trị sẽ tạo dựng lòng tin, sự ổn định và phát triển bền vững của cộng đồng cư dân. Để thúc đẩy điều này, cần có cơ chế khuyến khích các chủ đầu tư có trách nhiệm - chẳng hạn thông qua xếp hạng uy tín doanh nghiệp, minh bạch tài chính, và đánh giá từ chính cư dân sinh sống tại dự án.

Chính quyền địa phương cũng nên đóng vai trò hỗ trợ, điều phối và tuyên truyền chính sách để các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình. Khi chủ đầu tư không còn bị nhìn nhận như một bên “đối lập” mà là đối tác chiến lược của cư dân, môi trường sống tại các khu chung cư sẽ được nâng tầm — văn minh hơn, an toàn hơn và bền vững hơn.