TP. Hồ Chí Minh: Siết chặt huy động vốn và công khai thông tin trong dự án bất động sản

Văn bản này không chỉ mang tính nhắc nhở hành chính mà còn là bước cụ thể hóa việc siết chặt hoạt động huy động vốn và giao dịch bất động sản, theo các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định số 94, 96/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 24/7/2024.

Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải công khai đầy đủ thông tin về dự án trước khi đưa vào kinh doanh, đồng thời báo cáo tình hình giao dịch ngay sau khi phát sinh. Đây là yêu cầu nhằm đảm bảo nguyên tắc minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp và người mua nhà.

Huy động vốn sai quy định – Rủi ro pháp lý lớn cho doanh nghiệp

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Thông báo là cảnh báo về các hành vi vi phạm trong huy động vốn và chuyển nhượng dự án. Theo Sở Xây dựng, các hành vi như:

- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục,

- Huy động vốn từ cá nhân, tổ chức không đúng quy định hoặc vượt giới hạn,

- Sử dụng vốn huy động không đúng mục đích cam kết, đều có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản và xử phạt hành chính theo Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Đặc biệt, Sở Xây dựng nhấn mạnh việc cấm ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác ký kết hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất khi chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Điều này chặn đứng tình trạng “huy động vốn trá hình” qua hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư – vốn là nguyên nhân chính dẫn đến nhiều tranh chấp, rủi ro trong thời gian qua.

Nghĩa vụ công khai và báo cáo – không còn là hình thức

Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng, doanh nghiệp bất động sản phải:

- Báo cáo công khai thông tin dự án theo Biểu mẫu số 9 và 11 ban hành kèm theo Nghị định 94/2024/NĐ-CP,

- Thực hiện báo cáo định kỳ bằng văn bản và dữ liệu điện tử, gửi về Sở Xây dựng TP.HCM,

- Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng, bán, hoặc cho thuê mua nào, phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà nước về việc dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Việc không tuân thủ quy định báo cáo và công khai thông tin không chỉ bị xử phạt hành chính, mà còn có thể làm vô hiệu hóa các giao dịch dân sự liên quan, gây thiệt hại lớn cho cả doanh nghiệp và người mua.

Các quy định được Sở Xây dựng nhắc lại trong văn bản đều căn cứ trên hệ thống pháp luật: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (số 29/2023/QH15); Nghị định số 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về cơ chế quản lý, báo cáo, công khai thông tin; Nghị định số 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Với việc đồng bộ hóa các quy định này, Chính phủ và các địa phương như TP.HCM đang hướng tới thiết lập một cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, trong đó mọi dự án, giao dịch, chủ đầu tư đều phải minh bạch thông tin trước khi huy động vốn hoặc đưa sản phẩm ra thị trường.

Siết chặt để phát triển bền vững

Văn bản số 11410/TB-SXD của Sở Xây dựng TP.HCM là lời nhắc mạnh mẽ rằng ‘huy động vốn’ không thể là vùng xám pháp lý trong hoạt động bất động sản. Minh bạch – tuân thủ – công khai là ba trụ cột để thị trường phát triển bền vững, giảm thiểu rủi ro và lấy lại niềm tin của người dân, nhà đầu tư.

Trong bối cảnh nhiều dự án bị đình trệ, tranh chấp liên quan đến huy động vốn vẫn diễn ra, việc thực thi nghiêm túc thông báo này sẽ là phép thử rõ ràng nhất cho cam kết 'làm sạch' thị trường bất động sản của TP.HCM và cả nước.