Tranh chấp nhà đất vắng chủ ở những khu đất vàng Hà Nội: Cơ sở pháp lý nào để giải quyết

Trong những năm gần đây, do nhiều nguyên nhân khác nhau nên thực trạng các tranh chấp về nhà ở chiếm tỷ lệ tương đối lớn so với những tranh chấp dân sự khác được Tòa án thụ lý giải quyết. Một trong số đó là tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, đòi lại nhà ở do người khác đang quản lý, sử dụng; việc quản lý nhà vắng chủ.

Từ những ngôi nhà đất vàng phố cổ

Tranh chấp nhà vắng chủ thường xoay quanh các vấn đề pháp lý phức tạp như xác định chủ sở hữu hợp pháp, tranh chấp thừa kế, lấn chiếm đất đai hoặc khi người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đã sử dụng lâu năm. Đã có nhiều vụ án dân sự giải quyết việc đòi lại nhà đất từ những người đang chiếm hữu thực tế khi chủ sở hữu vắng mặt hoặc tài sản thuộc diện thừa kế nhưng chưa được định đoạt rõ ràng. Đối với tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất hoặc tài sản là nhà đất vắng chủ, pháp luật không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Điều này cho phép chủ sở hữu hoặc người thừa kế hợp pháp có thể kiện đòi lại tài sản bất cứ lúc nào nếu có đủ bằng chứng.

Đặc biệt ở các khu vực phố cổ và trung tâm Hà Nội, nhiều tài sản nhà đất có nguồn gốc từ rất lâu đời, trải qua nhiều thời kỳ, việc nhà đất vắng chủ luôn phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý và sử dụng. Không những vậy giá nhà đất tại những khu vực này luôn có giá trị rất cao. Khi Nhà nước có chủ trương thay đổi về quy hoạch các khu phố này, giá trị bồi thường hỗ trợ của Nhà nước cũng thường rất lớn. 

Điển hình như chuyện về 1 chủ sở hữu được bồi thường hơn 400 tỷ đồng cho khu nhà hơn 400m2 tại phố Đinh Tiên Hoàng đã khiến dư luận xôn xao, trầm trồ vì giá trị đắt đỏ ở những khu đất vàng này. Chính vì giá cả bồi thường tăng cao cùng giá thị trường mà từ đó càng dễ nảy sinh tranh chấp quyền lợi giữa những người quản lý sử dụng của các ngôi nhà đó. Nếu ngôi nhà đó được xác định 1 chủ sở hữu quản lý và sử dụng thống nhất suốt từ đầu thì việc nhận bồi thường không có gì phải bàn cãi. Nhưng có trường hợp, ngôi nhà được xác định nguồn gốc của một chủ đã chết. Sau đó nhà được giao cho người khác sử dụng quản lý. Vậy quyền lợi của chủ nhà cũ và con cháu của họ ra sao? Giải quyết thế nào về vấn đề thừa kế và phân chia tài sản? Chính tại ngôi nhà 63 Đinh Tiên Hoàng (cạnh khu nhà được bồi thường 400 tỷ đồng) cũng đang xảy ra tình trạng tương tự.

Những vụ tranh chấp quyền lợi

Mới đây, một người dân là Trần Thị Tuyết đã ủy quyền Công ty Luật TNHH Chí Minh và Cộng sự gửi đơn đến Toà án nhân dân Khu vực 1 – Thành phố Hà Nội, UBND Thành phố Hà Nội, UBND phường Hoàn Kiến và Ban Quản lý dự án đầu tư - Hạ tầng phường Hoàn Kiếm. Công ty luật này yêu cầu cần áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngừng chi trả tiền bồi thường đối với nhà đất đang có tranh chấp tại địa chỉ số 63 Đinh Tiên Hoàng, phường Hoàn Kiếm, Hà Nội để giải quyết vụ án. 

Bà Trần Thị Tuyết hiện là đương sự trong vụ án dân sự đã được Toàn án nhân dân Khu vực 1 – TP. Hà Nội thụ lý dân sự sơ thẩm số 546/2025/DSST ngày 10/10/2025.

Lý do là bà Tuyết cho rằng ngôi nhà này thuộc sở hữu của ông Nguyễn Lý Lân, còn bà Tuyết và ông Nguyễn Huy Tuấn là cháu ruột cụ Nguyễn Lý Lân. Bên cạnh bà Nguyễn Thị Lộc (con đẻ của cụ Nguyễn Lý Lân) thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì các đồng thừa kế còn lại đều đã có văn bản ủy quyền cho bà Trần Thị Tuyết, ông Nguyễn Huy Tuấn (cháu ruột cụ Nguyễn Lý Lân) là người đại diện để quản lý di sản thừa kế.

Luật sư ủy quyền viện dẫn văn bản 3867/SXD-QLN ngày 17/04/2025 của Sở Xây dựng gửi UBND quận Hòa Kiếm về việc phối hợp thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng triển khai dự án đầu tư bồi thường, hỗ trợ tái định cư và cải tạo chỉnh trang khu vực TOD phía Đông hồ Hoàn Kiếm. Trong đó, Sở Xây dựng xác định khu đất 63 Đinh Tiên Hoàng: Theo sổ nhà cửa thể hiện nhà số 63 Đinh Tiên Hoàng có Số Bằng khoán điền thổ: 953; chủ sở hữu là ông Nguyễn Lý Lân (đã chết); người sử dụng là Sở quản lý; Nhà do Sở quản lý thuộc loại: vắng chủ; diện tích sử dụng: 121,9m2.

Theo hồ sơ quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước sử dụng để kinh doanh, dịch vụ: Từ ngày 5/6/2014 đến hết năm 2016, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội ký hợp đồng cho Hợp tác xã Nhiếp ảnh Phương Đông thuê nhà số 63 Đinh Tiên Hoàng với diện tích nhà thuê là 60,3m2, tổng diện tích đất sử dụng kèm theo nhà thuê 60,3m2 (trong đó 60,3m2 đất sử dụng chung).

Theo đó, bà Trần Thị Tuyết đã có đơn yêu cầu độc lập gửi Tòa án nhân dân Khu vực 1 - TP. Hà Nội về việc Yêu cầu các gia đình đang sử dụng căn nhà này hoàn trả lại toàn bộ nhà đất tại số 63 Bình Tiên Hoàng, phường Hoàn Kiếm, Hà Nội cho gia đình bà.

Các vụ tranh chấp nhà đất "vắng chủ" đôi khi liên quan đến tài sản công bị chiếm dụng, tranh chấp thừa kế, quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng chuyển nhượng không rõ ràng, dẫn đến tình trạng pháp lý phức tạp, khó xử lý, và có thể kéo theo trách nhiệm hình sự cho cán bộ nếu có sai sót trong quản lý, như vụ "căn nhà 318/82 Phạm Văn Hai" ở TP.HCM. Việc giải quyết đòi hỏi phải xác định rõ chủ sở hữu, nguồn gốc tài sản, và tuân thủ quy trình hòa giải tại UBND xã/phường, sau đó mới có thể khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai. 

Nhà đất 318/82 Phạm Văn Hai, phường 5, quận Tân Bình ban đầu thuộc sở hữu của người đàn ông tên Nhỡ. Do gia đình ông này vượt biên, năm 1994 căn nhà được xác định là "tài sản vắng chủ", được UBND TP HCM xác lập thuộc sở hữu Nhà nước, giao cho UBND quận Tân Bình quản lý (cụ thể là Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận Tân Bình). Năm 2018, muốn mua lại căn nhà này, Phạm Thái Học nhờ Võ Trung Dũng hướng dẫn thủ tục. Dũng đã thay mặt Học đứng ra liên hệ với gia đình ông Nhỡ và thỏa thuận về việc mua lại nhà đất này sau đó làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Võ Trung Dũng và 6 cán bộ ở quận Tân Bình cũ bị xác định ký hồ sơ, cấp giấy chứng nhận trái quy định, biến căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước thành "vắng chủ", bán cho cá nhân.

Một vụ kiện khác là của ông Nguyễn Văn Phước (ở TP.HCM, là người được thừa hưởng tài sản 7,5 ha đất thuộc thửa đất ở tỉnh Bến Tre, do cha đã mất năm 1938 mẹ đã mất năm 1996 để lại.

Sau năm 1975, vì lợi ích chung của đất nước gia đình ông Phước đã hiến cho Nhà nước để xây dựng nhà bảo sinh (1.500 m2) và cửa hàng chất đốt (500 m2); một phần đất 5000 m2 trước đó được gia đình ông Phước cho chế độ cũ thuê làm trường học (hiện tại khu đất này là Trường THCS Tân Thạch); phần đất còn lại được gia đình ông Phước canh tác sử dụng ổn định.

Đến ngày 27/1/1986, UBND huyện Châu Thành ban hành quyết định 44/QĐ/UB về việc thu hồi đất vắng chủ và công điền xã Tân Thạch. UBND huyện Châu Thành ban hành quyết định thu hồi đất “vắng chủ” trên cơ sở các văn bản xác minh việc tranh chấp đất giữa gia đình ông Phước và gia đình khác, văn bản của Ban quản lý ruộng đất tỉnh Bến Tre và Phòng quản lý ruộng đất huyện Châu Thành; đồng thời theo đề nghị của UBND xã Tân Thạch.

Các căn cứ pháp lý được đưa ra trong tranh chấp nhà đất vắng chủ:

Công ty Luật TNHH Chí Minh và Cộng sự cho rằng liên quan đến việc giải quyết quyền lợi của chủ sở hữu tài sản thuộc diện vắng chủ, tại khoản 3, Điều 5, Nghị định 19/CP ngày 29/06/1960 quy định: “Tất cả nhà vắng chủ đều do Nhà nước trực tiếp quản lý. Quyền lợi của người chủ nhà được Nhà nước trực tiếp quản lý. Quyền lợi của người chủ nhà được Nhà nước bảo hộ và giải quyết thích đáng khi người chủ nhà trở về” và Điều 3 Nghị định 24/CP ngày 13/2/1961 cũng quy định rõ: "Tất cả những nhà vắng chủ đều phải giao những nhà ấy lại cho Nhà nước quản lý, dù trước đây họ có giấy tờ chứng nhận hợp pháp. Quyền lợi của người chủ nhà đi vắng được Nhà nước bảo hộ và sẽ được xét để giải quyết khi người chủ nhà trở về".

Một số cơ sở pháp lý khác trong giải quyết nhà vắng chủ:

Giai đoạn trước ngày 01/7/1980:

- Thông tư 70/TTg ngày 07/7/1962 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị.

Giải quyết tranh chấp về quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân

1. Việc quản lý nhà ở vắng chủ từ trước 1/7/1991:

Áp dụng Điều 10 của Nghị quyết số 58/1998 để giải quyết, cụ thể:

- Trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và cho đến ngày 1/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) chưa hết thời hạn uỷ quyền hoặc tuy có uỷ quyền hợp pháp nhưng không xác định thời hạn uỷ quyền, thì việc thực hiện nội dung uỷ quyền theo quy định của BLDS; nếu chủ sở hữu nhà ở đó đã chết, thì việc uỷ quyền chấm dứt và việc thừa kế nhà ở đó được giải quyết theo quy định của BLDS.

-. Trong trường hợp trước khi đi vắng, chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết trước ngày 01 tháng 7 năm 1996, thì giải quyết như sau:

a) Nếu chủ sở hữu có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1 tháng 7 năm 1996, thì nhà ở đó được trả lại cho chủ sở hữu; nếu chủ sở hữu đã chết, thì công nhận quyền sở hữu cho những người thừa kế.

b) Nếu chủ sở hữu không có yêu cầu lấy lại nhà trước ngày 1 tháng 7 năm 1996 hoặc đã chết và trước khi chết không có yêu cầu lấy lại nhà, thì công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó.

c) Nếu không có những người quy định tại điểm a và điểm b khoản này, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng nói trên, thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được quyền ưu tiên mua.

- Trong trường hợp trước khi đi vắng, nếu chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền quản lý hợp pháp thì công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của người đó đang quản lý, sử dụng nhà ở đó; nếu không có những người nói trên, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng nói trên, thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc ưu tiên mua.

- Trong trường hợp nhà ở vắng chủ vì chủ sở hữu đi hoạt động cách mạng, tham gia kháng chiến, thì nhà ở đó được trả lại cho chủ sở hữu. Nếu chủ sở hữu đã chết, thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của những người thừa kế. Trong trường hợp không có người thừa kế, thì công nhận quyền sở hữu nhà ở đó cho người đang quản lý, sử dụng liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng cho đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực. Trong trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực cũng không có người đang quản lý, sử dụng nói trên thì nhà ở đó thuộc Nhà nước và người đang quản lý, sử dụng được thuê hoặc được quyền ưu tiên mua.

- Trong trường hợp người đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ được quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này không được công nhận là chủ sở hữu nhà ở đó, thì có quyền yêu cầu người được công nhận là chủ sở hữu phải đền bù một khoản chi phí hợp lý do đã trông nom, bảo quản nhà ở đó.

Lưu ý: Nếu nhà ở đó thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1/7/1991 của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì áp dụng Nghị quyết số 1037/2006 để giải quyết.

2. Đối với việc quản lý nhà ở vắng chủ từ 1/7/1991 đến nay:

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 không có quy định cụ thể về quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra liên quan đến việc quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân thì tùy từng trường hợp áp dụng Pháp lệnh hợp đồng dân sự, BLDS năm 1995, BLDS 2005 năm, BLDS năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014 để giải quyết.

Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi nào?

Theo các chuyên gia pháp lý, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tố tụng dân sự là việc Tòa án dùng các biện pháp nghiệp vụ để giải quyết cấp bách yêu cầu của đương sự. Việc này nhằm bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, tránh hậu quả không thể khắc phục, đảm bảo giải quyết vụ án, được thực hiện khi có đơn yêu cầu, có căn cứ và có thể yêu cầu ký quỹ tài sản. Các biện pháp đa dạng như phong tỏa tài sản, giao người chưa thành niên, buộc thực hiện nghĩa vụ trước. Biện pháp này được áp dụng khi có nguy cơ thiệt hại lớn, trình tự do đương sự yêu cầu và Tòa án quyết định, nhưng người yêu cầu phải chịu trách nhiệm bồi thường nếu yêu cầu không đúng, theo Điều 134 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Liên quan đến việc tranh chấp bồi thường mặt bằng, luật sư Nguyễn Văn Lâm – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho hay: “Khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định: Trường hợp đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối... còn theo Khoản 5 Điều 25 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định: Trường hợp đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường... sau khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.