Ngân hàng Nhà nước cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc mua đất chưa đủ pháp lý

Theo văn bản, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Theo nội dung trình bày tại đơn, các công dân bức xúc và cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho công dân với mục đích nêu trên.

Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2, nhiều “văn bản thỏa thuận” được xác định chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc có dấu hiệu vi phạm quy định của Luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản, dẫn đến rủi ro khi dự án bị tạm dừng, tranh chấp hoặc bị tuyên vô hiệu.

Như vậy, trong trường hợp các Văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng phải đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.

Ngân hàng Nhà nước KV2 cũng cho biết, Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã thụ lý và tuyên vô hiệu một số “văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng và công ty môi giới bất động sản do vi phạm quy định pháp luật. Văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.

Sở Xây dựng TP.HCM đã có động thái nhanh chóng

Trong tháng 10, Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với doanh nghiệp tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết Văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Ngày 10/10, Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh có Văn bản số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS thông báo về việc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn Thành phố (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản). Trong đó có nội dung đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,.

Cùng ngày 10/10, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành Công văn số 11414/SXD-QLN&TTBĐS gửi nhắc nhở 1 doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ (địa chỉ: Tầng 20A, Tòa nhà Vincom Center Đồng Khởi, số 72 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM).

Công văn nêu rõ: “Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư không được quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp.”

Sở Xây dựng TP.HCM cũng khẳng định qua kiểm tra, chưa tiếp nhận hồ sơ đề nghị xác nhận dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, Sở yêu cầu doanh nghiệp phải chấm dứt ngay việc tổ chức, cá nhân quảng cáo, rao bán, nhận đặt cọc bất động sản tại dự án, đồng thời phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trước ngày 18/10/2025.

Từ năm 2023, Sở xây dựng tỉnh Bình Thuận cũng đã có Văn bản về việc chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Thuận, trong đó đề nghị các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Thuận không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí,...khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Ba nhóm rủi ro lớn đối với ngân hàng thương mại

Theo NHNN KV2, các ngân hàng thương mại có thể đối mặt với ba nhóm rủi ro chính nếu giải ngân vốn vay cho khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận”:

1. Rủi ro pháp lý: Khi “văn bản thỏa thuận” bị tuyên vô hiệu, ngân hàng mất căn cứ thu hồi nợ, phải tham gia tranh chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm phức tạp.

2. Rủi ro tài chính – tín dụng: Dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng khiến nguồn vốn vay không thu hồi đúng hạn, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến an toàn tín dụng của hệ thống.

3. Rủi ro uy tín: Việc khách hàng khiếu nại, tố cáo liên quan đến các khoản vay đặt cọc trái quy định có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hình ảnh và niềm tin đối với ngân hàng.

Động thái phối hợp của Ngân hàng Nhà nước KV2 và Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy quyết tâm của các cơ quan quản lý trong việc kiểm soát dòng vốn tín dụng bất động sản, bảo vệ người dân và thị trường.

Đây được xem là những động thái vào cuộc mạnh mẽ, nhanh chóng, khẳng định cơ quan quản lý nhà nước đang siết chặt kỷ cương trong việc huy động vốn tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, đồng thời cảnh báo người dân cần thận trọng trước các lời mời đặt cọc, giữ chỗ.

Việc yêu cầu doanh nghiệp không được nhận đặt cọc, giữ chỗ khi chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán là bước đi cần thiết để ngăn ngừa rủi ro pháp lý, nợ xấu và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính.

Luật Kinh doanh bất động sản

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Bộ luật dân sự

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.