TP.Hải Phòng lấy ý kiến bảng giá đất 2026 - Góc nhìn từ chuyên gia pháp lý

Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng thu hút nhiều quan tâm khi cách xây dựng lần đầu tiên phải tuân theo Luật Đất đai 2024, đồng thời không còn bị ràng buộc bởi khung giá đất do Chính phủ quy định. Bảng giá này không chỉ tạo ra mức tăng lớn ở nhiều khu vực, mà còn đặt ra tranh cãi về việc xác lập đơn giá được cho là mang tính “nội suy cơ học”.

Theo ghi nhận tại các phường trung tâm như Gia Viên, Lê Chân, Hồng Bàng hoặc An Biên, đơn giá giữa các vị trí đang lặp lại theo tỷ lệ cố định: Vị trí 2 bằng 40% vị trí 1, vị trí 3 bằng 30% và vị trí 4 bằng 20%, gần như áp dụng đồng loạt cho hầu hết các tuyến đường.

Trao đổi với Phóng viên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia chính sách đất đai, cho rằng nếu không thay đổi cách tiếp cận, bảng giá đất mới có thể vừa không tiệm cận thị trường, vừa làm xuất hiện hệ lụy quản lý dài hạn.

Khi được hỏi về việc nhiều loại đất ở tại các vị trí 2, 3, 4 trong dự thảo đang được xác định bằng cách nội suy từ giá đất vị trí 1, ông Đỉnh lý giải vấn đề này có xung đột với nguyên tắc định giá theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Ông dẫn lại quy định: “Tại Điều 12 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất đã quy định 04 phương pháp định giá đất, gồm các phương pháp: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Trong đó, Điều 32 Nghị định 71 này cũng quy định: Việc xây dựng, điều chỉnh… bảng giá đất phải được thực hiện trên cơ sở áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại Điều 12.”

Ông cho rằng, quy định trên nhằm khắc phục việc bảng giá đất trước đây chủ yếu dựa vào hệ số điều chỉnh, không phản ánh đúng cơ chế thị trường. Dự thảo bảng giá đất Hải Phòng nêu rõ đơn vị tư vấn đã khảo sát, thu thập dữ liệu chuyển nhượng từ văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế và áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Tuy nhiên, theo ông, qua xem xét dự thảo, có tình trạng nhiều loại đất TMDV, đất sản xuất kinh doanh đang được tính theo tỷ lệ phần trăm so với đất ở cùng vị trí (30%), thậm chí đất ở vị trí 2, 3, 4 cũng được xác lập bằng cách nội suy từ vị trí 1 với các tỷ lệ như vị trí 2 bằng 60% vị trí 1, vị trí 3 bằng 60% vị trí 2.

Ông khẳng định: “Theo quy định về phương pháp định giá đất không có quy định giá đất được thực hiện bằng nội suy như vậy. Xác suất xảy ra kết quả định giá đất theo các phương pháp lại có tỷ lệ chênh lệch đều ở mức tỷ lệ 30%, 60%... như phương án dự thảo là rất thấp”.

Theo ông Đỉnh, đây cũng chính là vướng mắc khi luật yêu cầu cùng lúc phải áp dụng nguyên tắc thị trường cho cả giá đất cụ thể và bảng giá đất. Ông chỉ ra rằng yêu cầu này không thực tế vì bảng giá đất vốn là công cụ quản lý nhà nước mang tính cơ chế chính sách, mà biến động của chính sách luôn đi sau thị trường. Việc tuân thủ đồng thời nguyên tắc thị trường và yêu cầu ổn định chính sách tạo ra mâu thuẫn, theo ông: “vừa không tạo ra biến động giá, vừa phải đảm bảo nguyên tắc thị trường. Đây là 2 tiêu chí độc lập, đối nghịch về mục đích và rất khó để cùng đạt được.”

Bên cạnh vấn đề định giá, dự thảo còn gây chú ý bởi cách mô tả vị trí đất bằng địa giới hành chính cũ hoặc theo tên các hộ gia đình, chẳng hạn như “từ nhà bà Thiệt đến nhà ông Tính”.

Ông Đỉnh phân tích rằng đây là cách nhận diện ranh giới bằng quy ước, thường gặp ở những tuyến đường không có số nhà, giúp giảm chi phí cắm mốc. Theo ông, cách làm này được người dân địa phương và cán bộ quản lý nắm rõ, nhưng lại thiếu minh bạch và dễ bất cập khi không còn nguồn thông tin đáng tin cậy, đặc biệt trong trường hợp cán bộ cũ nghỉ hưu hoặc chuyển công tác.

Trả lời về việc dự thảo bảng giá đất lần đầu áp dụng sau sáp nhập tỉnh và trong trường hợp không còn khung giá từ Chính phủ có phản ánh đúng cơ chế thị trường địa phương hay không, ông Đỉnh cho rằng bảng giá đất 2026 chịu tác động bởi hai chính sách lớn: sáp nhập tỉnh và nguyên tắc “thả nổi” theo thị trường. Điều này khiến sự điều chỉnh giá có ảnh hưởng sâu rộng tới đời sống dân cư cũng như quyết định đầu tư, do đó việc xây dựng cần tính toán thận trọng và đánh giá tác động kỹ lưỡng.

Dù chưa có đủ dữ liệu để xác định mức độ chính xác của giá trong dự thảo so với thị trường, ông Đỉnh nhận định bảng giá đất có xu hướng tăng cao. Theo ông, điều này có mặt tích cực khi “biến đất đai thành nguồn lực để phát triển”, giúp tăng thu ngân sách và bồi thường cho người dân tiệm cận thị trường, hạn chế tranh chấp. Tuy nhiên, hệ quả là chi phí tài chính của người dân sẽ tăng tương ứng từ tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng tới lệ phí trước bạ. Ông chỉ ra rằng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vốn chỉ chiếm 0,03% giá đất trong bảng giá, nhưng nếu giá tăng mạnh, khoản thu này cũng sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Ông nhấn mạnh mức độ biến động không đồng đều sẽ tạo ra tác động trái chiều. Khu vực có giá đất tăng mạnh sẽ hạn chế đầu tư vì tiền thuê đất lớn, trong khi các khu vực giá thấp lại tăng hấp dẫn do chi phí đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá thành sản xuất. Đồng thời, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp sổ lần đầu tăng cũng sẽ tác động trực tiếp đến giá bất động sản, bởi người bán không muốn giảm lợi nhuận khi giá vốn tăng.

Đối với thắc mắc vì sao cùng một tuyến đường nhưng đoạn trong đô thị và ngoài đô thị lại có giá chênh lệch, ông Đỉnh khẳng định điều này phản ánh đúng thị trường. Ông phân tích rằng giá đất không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng mà còn chịu tác động từ mật độ dân cư, dịch vụ công cộng, điều kiện sinh hoạt và khả năng sinh lời. Do đó, ngay trên một tuyến đường, chỉ cần khác địa giới phường, xã, hoặc bị ngăn cách bởi cầu, đường giao cắt, mức giá đã có thể khác biệt rõ rệt.