Đề xuất nhà trọ cho thuê cũng là một loại nhà ở xã hội

Trong báo cáo trình Thủ tướng tại Hội nghị sắp tới về thúc đẩy nhà ở xã hội và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đã kiến nghị nhiều giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (affordable housing). Trong đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một loại nhà ở xã hội, là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư, để cho các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 30 năm qua, loại hình kinh doanh “nhà trọ cho thuê dài hạn” đã phát triển với quy mô rất lớn bao gồm “khu nhà trọ tập trung” có nhiều phòng trọ cho thuê hoặc trong nhà ở, căn hộ của cá nhân, hộ gia đình có dành một số phòng để cho thuê dài hạn, mà các “chủ nhà trọ” này là lực lượng chủ lực, góp phần giải quyết nhu cầu thuê nhà ở rất lớn của xã hội, mà người thuê nhà rất đa dạng bao gồm công nhân lao động, viên chức, sinh viên học sinh, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Lý giải về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, viện dẫn số liệu, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 60.470 người kinh doanh phòng trọ cho thuê dài hạn với tổng số phòng trọ 560.000 phòng, đáp ứng chỗ thuê trọ cho 1,4 triệu người, bao gồm 34.800 “khu nhà trọ tập trung” với 357.246 phòng trọ đáp ứng chỗ thuê trọ cho 943.341 người và 25.670 nhà ở, căn hộ dành một số phòng cho thuê với 202.973 phòng đáp ứng chỗ thuê trọ cho 486.726 người. Trong đó, “khu nhà trọ tập trung” thường là “nhà ở riêng lẻ” có lối vào (hẻm chung) với 2 dãy phòng trọ hai bên và chủ nhà trọ thường ở đầu hẻm kết hợp bán tạp hóa, cà phê, thức ăn, hoặc cá biệt có “khu nhà trọ tập trung” là nhà chung cư, mà điển hình là trường hợp một cá nhân đã đầu tư xây dựng 02 tòa nhà 5 tầng gồm 310 phòng trọ cho thuê có diện tích 19m2 dành cho 2 người thuê tại phường An Lạc, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.

Hiện nay, các “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở lên đều phải nộp thuế “khoán” bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú dài hạn” bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, tương tự như các chủ khách sạn mini cũng nộp thuế “khoán” bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú ngắn hạn” (theo ngày, theo giờ…) là không hợp tình, hợp lý.

Nếu công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn” là một loại hình “nhà ở xã hội” thì các “chủ nhà trọ” này sẽ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, ưu đãi về thuế như được “giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế TNCN đối với nhà ở xã hội” thì “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” chỉ phải nộp thuế khoán/doanh thu là 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ phục vụ người thuê trọ.

Nhưng trong nhiều năm qua, theo ông Châu, loại hình “nhà trọ cho thuê dài hạn” này chưa được công nhận là một loại hình “nhà ở xã hội” và các “chủ nhà trọ” này cũng chưa được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nào, kể cả Nghị quyết 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội “về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” và Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ “về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình” cũng chưa có chính sách hỗ trợ cho các “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn”.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 82, khoản 7 Điều 83 và khoản 4 Điều 85 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 82 quy định: “c) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội (…);

Khoản 7 Điều 83 quy định: Cá nhân được sử dụng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này để xây dựng nhà ở xã hội (…);

Khoản 4 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 có quy định: "Cá nhân được vay vốn ưu đãi theo quy định tại khoản 2 Điều này để tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuê”

Điều 26 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chính sách “ưu đãi cá nhân vay vốn để tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê”.

Trên cơ sở đó, HoREA cho rằng, các “chủ nhà trọ” đáp ứng được các tiêu chí quy định về “nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ” do “cá nhân sử dụng quyền sử dụng đất của mình” để “tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuê” và người thuê trọ đều thuộc “đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội”.