Bùng nổ mua bán đất qua vi bằng: tiện lợi trước mắt - ẩn họa khôn lường

Mua bán đất qua vi bằng: tiện lợi hay rủi ro pháp lý?

Những năm gần đây, cụm từ “mua bán đất bằng vi bằng” trở nên quen thuộc ở nhiều tỉnh thành, đặc biệt là khu vực ven đô và nông thôn. Giá rẻ, thủ tục nhanh gọn, không cần công chứng – nghe có vẻ hấp dẫn. Nhưng đằng sau sự “tiện lợi” đó là vô vàn rủi ro pháp lý mà không ít người đã trả giá đắt. Câu hỏi đặt ra: vi bằng thực chất là gì, có giá trị pháp lý ra sao, và người dân cần lưu ý điều gì khi giao dịch?

Vi bằng là gì?

Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và các quan hệ pháp luật khác. Nói cách khác, vi bằng chỉ là công cụ “ghi nhận” chứ không phải hợp đồng, không thay thế được công chứng, chứng thực.

Ví dụ: thừa phát lại có thể lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao giấy tờ… nhưng vi bằng không khẳng định tính hợp pháp của quyền sở hữu đất. Đây là điểm mà nhiều người dân nhầm lẫn.

Vì sao nhiều người chọn mua đất qua vi bằng?

 Anh Đình Hiền, 50 tuổi, làm việc trong lĩnh vực bất động sản hơn 20 năm, hiện công tác tại một doanh nghiệp địa ốc lớn ở Hà Nội, cho biết: “Thực tế, nhu cầu mua bán bằng vi bằng vẫn diễn ra phổ biến, nhất là đối với những căn nhà có vị trí đẹp, hạ tầng sẵn có hoặc các lô đất xen kẹt. Với những vị trí đắc địa, nếu mua theo hình thức chính thống thì chi phí cao gấp nhiều lần. Vì vậy, nhiều người vẫn chọn vi bằng như một giải pháp ‘linh hoạt’ để có được nơi ở thuận tiện, gần chỗ làm, trường học cho cả gia đình.

A Hiền liệt kê, mua đất qua vi bằng sẽ giúp người mua tiết kiệm và tiện lợi hơn được nhiều chi phí hơn, cụ thể: 

• Giá rẻ hơn: Đất bán bằng vi bằng thường thấp hơn 20–50% so với giá thị trường.
• Thủ tục nhanh: Không cần sang tên sổ đỏ, không mất thời gian công chứng.
• Tâm lý “ai cũng làm”: Nhiều người tin rằng vi bằng là hợp pháp vì có thừa phát lại lập.
• Thiếu hiểu biết pháp luật: Người dân chưa phân biệt được vi bằng và hợp đồng công chứng.

Pháp luật quy định thế nào?

Theo Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng/chứng thực. Vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng.

Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định rõ: vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Điều này có nghĩa, dù có vi bằng, người mua vẫn không trở thành chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất nếu không có sổ đỏ sang tên.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Quang Thịnh, Công ty Luật TNHH Triệu Phúc phân tích: 

“Người dân cần hết sức cẩn trọng. Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi, chứ không thay thế được hợp đồng công chứng. Việc mua bán đất qua vi bằng sẽ không làm phát sinh quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản đó. Nếu chủ đất sau này bán tiếp cho người khác hoặc xảy ra tranh chấp, người mua vi bằng sẽ rơi vào thế yếu, khó đòi lại quyền lợi.

Cách duy nhất để đảm bảo an toàn khi giao dịch đất đai là thực hiện đầy đủ quy trình pháp luật: hợp đồng công chứng – sang tên – cấp sổ đỏ. Đây chính là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua.

Rủi ro khi mua bán đất qua vi bằng

• Không sang tên được sổ đỏ: Người mua bỏ tiền nhưng không có quyền sử dụng hợp pháp.
• Bị bán chồng chéo: Chủ đất có thể bán cho nhiều người khác, dẫn đến tranh chấp.
• Khó đòi lại tiền: Khi tranh chấp, vi bằng chỉ chứng minh việc giao dịch, không chứng minh quyền sở hữu.
• Dễ bị lừa đảo: Nhiều cò đất lợi dụng kẽ hở này để bán đất nông nghiệp, đất quy hoạch, đất không đủ điều kiện tách thửa.

Báo chí từng đưa tin nhiều vụ: người dân ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai mất hàng trăm triệu vì tin vào vi bằng, đến khi tranh chấp mới biết mình chỉ đang “giữ tờ giấy vô giá trị”.

Người dân cần lưu ý gì?

• Không dùng vi bằng thay hợp đồng công chứng khi mua bán đất.
• Chỉ giao dịch tại văn phòng công chứng và làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
• Xác minh tính pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, tránh mua đất quy hoạch, đất không đủ điều kiện.
• Sử dụng vi bằng đúng mục đích: chỉ để ghi nhận sự kiện, hành vi (như giao nhận tiền), không coi là căn cứ xác lập quyền sở hữu.

Giải pháp từ cơ quan quản lý và cộng đồng

• Tăng cường tuyên truyền: chính quyền, báo chí cần cảnh báo rõ ràng cho người dân về rủi ro.
• Siết chặt quản lý hoạt động thừa phát lại: xử lý nghiêm trường hợp lập vi bằng sai phạm.
• Xử lý môi giới lừa đảo: truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có hành vi chiếm đoạt tài sản qua giao dịch vi bằng.
• Nâng cao nhận thức pháp luật: người dân cần chủ động tìm hiểu trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào liên quan đến đất đai.

“Mua bán đất bằng vi bằng” chỉ tiện lợi trước mắt nhưng ẩn chứa rủi ro pháp lý khôn lường. Vi bằng không phải hợp đồng công chứng, càng không phải “tấm sổ đỏ” để bảo đảm quyền lợi của người mua.

Trong giao dịch bất động sản, nguyên tắc vàng là: công chứng – sổ đỏ – sang tên. Bỏ qua quy trình này, người dân có thể đánh đổi cả tài sản tích cóp một đời. Do đó, hãy tỉnh táo, tuân thủ đúng pháp luật để bảo vệ chính mình và gia đình trước những cạm bẫy “giá rẻ, thủ tục nhanh” nhưng đầy rủi ro.