Thanh tra Chính phủ kết luận thanh tra quản lý, sử dụng đất tại Hải Phòng

Nhiều thiếu sót trong quy hoạch xây dựng và quản lý sử dụng đất

Triển khai thực hiện Nghị quyết 73 và Nghị quyết 116 của Chính phủ, Thanh tra chính phủ (TTCP) đã tiến hành thanh tra và chỉ ra nhiều hạn chế, vi phạm của UBND thành phố Hải Phòng, bao gồm chưa hoàn thiện việc rà soát diện tích đất đang quản lý của các doanh nghiệp Nhà nước để, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ); chưa tích cực đôn đốc, hướng dẫn, kiểm tra rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất đối với các doanh nghiệp đã cổ phần nhưng chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án SDĐ; chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, nhất là đối với các doanh nghiệp Trung ương cổ phần hóa đóng trên địa bàn.

Bên cạnh đó, TTCP chỉ ra, việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ các cấp nhìn chung còn chậm; nhiều chỉ tiêu SDĐ theo quy hoạch được phê duyệt chưa đạt mục tiêu.

Quy hoạch SDĐ và quy hoạch xây dựng đô thị còn có nội dung chưa thống nhất hoặc chưa đồng bộ giữa các cấp độ quy hoạch nên phải cập nhật, điều chỉnh nhiều lần, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư.

UBND thành phố cũng chưa chủ động xây dựng kế hoạch bố trí dự toán ngân sách tối thiểu 10% nguồn thu ngân sách từ đất đai để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và phát triển đô thị, đặc biệt là cơ sở dữ liệu về quy hoạch, giá đất và hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại.

Đối với công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng giai đoạn 2015 -2022, TTCP cũng chỉ ra hàng loạt hạn chế, thiếu sót. Đó là, chưa đảm bảo các quy định tại Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch; chậm triển khai các quy hoạch cấp trên, chậm điều chỉnh quy hoạch xây dựng khi đã hết hạn; chưa lập, phê duyệt quy hoạch vùng, huyện làm cơ sở để lập quy hoạch xây dựng các khu chức năng đặc thù, các quy hoạch chung xây dựng xã và quy hoạch chung các đô thị thuộc huyện.

Điều đáng nói, UBND thành phố thực hiện điều chỉnh quy hoạch cục bộ nhiều lần để thực hiện dự án đầu tư, nhưng chưa làm rõ căn cứ điều chỉnh.

Cùng với đó, UBND thành phố Hải Phòng chậm phê duyệt chương trình phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chưa quan tâm quy hoạch kịp thời đất xây dựng nhà ở xã hội; tỷ lệ phủ quy hoạch chi tiết còn thấp, phạm vi quy hoạch hẹp, thiếu tổ chức, thiếu tính kết nối hạ tầng…

Nhiều thiếu sót tại 18 dự án thanh tra trực tiếp

TTCP kiểm tra trực tiếp tại 18 dự án sử dụng đất, gồm:

1. Dự án Hoàng Huy - Sở Dầu do Công ty Cổ phần xây dựng Đại Thịnh Vượng làm chủ đầu tư (trước đó do Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy làm chủ đầu tư);
2. Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên do Tập đoàn Vingroup - Công ty CP làm chủ đầu tư;
3. Dự án Cụm công nghiệp thị trấn Tiên Lãng;
4. Dự án Công viên hai đầu cầu Bính phía bờ Nam sông Cấm do Công ty Cổ phần Nam Sông Cấm làm chủ đầu tư;
5. Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội số 39 Lương Khánh Thiện (Khu nhà ở xã hội Quang Vinh) do Công ty Cổ phần Toa xe Hải Phòng làm chủ đầu tư;
6. Dự án Đầu tư xây dựng nhà máy phân bón NPK xã Kiền Bái do Công ty Cổ phần phát triển nông nghiệp GFS Việt Nam làm chủ đầu tư;
7. Dự án phát triển nhà ở, chỉnh trang đô thị số 80 Hạ Lý;
8. Dự án Khách sạn quốc tế Đồ Sơn do Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản NC Home làm chủ đầu tư;
9. Dự án Phát triển khu dân cư Thị trấn Vĩnh Bảo do Công ty Cổ phần May - Diêm Sài Gòn làm chủ đầu tư;
10. Dự án Xây dựng Khu nhà ở tại xã Lê Thiện, huyện An Dương do Công ty TNHH xây dựng Thanh Bình làm chủ đầu tư;
11. Dự án Khu công nghiệp MP Đình Vũ do Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Minh Phương làm chủ đầu tư;
12. Dự án Đầu tư tòa nhà Matexim Hải Phòng Plaza do Công ty Cổ phần Matexim Hải Phòng - Animex làm chủ đầu tư;
13. Dự án Đầu tư xây dựng Làng Việt Kiều quốc tế tại phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân do Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Việt Anh làm chủ đầu tư;
14. Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở thương mại tại số 85 đường vòng Cầu Niệm do Tổng Công ty Xây dựng Bạch Đằng - Công ty Cổ phần làm chủ đầu tư;
15. Dự án Đầu tư xây dựng khu nhà ở phường Nam Hải, quận Hải An do Công ty Cổ phần đầu tư H2H Việt Nam làm chủ đầu tư;
16. Dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River tại xã Hoa Động, huyện Thủy Nguyên do Công ty Cổ phần đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy làm chủ đầu tư;
17. Dự án Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền do Công ty Cổ phần Shinec làm chủ đầu tư;
18. Dự án Đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật Khu dịch vụ cuối tuyến Đình Vũ do Công ty Cổ phần đầu tư VIDIFI Duyên Hải làm chủ đầu tư;

Theo kết luận của TTCP, kiểm tra trực tiếp tại 18 dự án sử dụng đất cho thấy 17/18 dự án đã để xảy ra hạn chế, thiếu sót, vi phạm về công tác quy hoạch, về việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án (Dự án Làng Việt Kiều Quốc tế, ...).

Hay vi phạm về việc giao đất, cho thuê đất, thiếu sót trong việc xác định tiền sử dụng đất của dự án; nhiều dự án chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ, chậm phê duyệt giá đất, chậm xác định bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất sau điều chỉnh quy hoạch.

Trong số những dự án kể trên, 2 dự án điển hình thể hiện nhiều sai sót trong quá trình triển khai dự án từ quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư đến việc xác định nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất là Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư và Dự án phát triển khu dân cư Thị trấn Vĩnh Bảo do công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn làm chủ đầu tư.

Theo KLTT số 2386/KL-TTCP, Tập đoàn Vingroup được lựa chọn là chủ đầu tư dự án tại Văn bản số 1265/UBND-QH ngày 13/02/2015 của UBND thành phố Hải Phòng.

Ngày 08/01/2015 UBND thành phố có Thông báo số 02/TB-UBND cho phép Tập đoàn Vingroup được khảo sát để nghiên cứu quy hoạch chi tiết 1/500 và lập dự án ĐTXD khu vực đảo Vũ Yên theo Quy hoạch chung Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải được duyệt. Tại thời điểm này, khu đất thuộc dự án chưa được giải phóng mặt bằng, không đủ điều kiện đấu giá theo khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, UBND thành phố Hải Phòng lựa chọn nhà đầu tư trước khi lấy ý kiến Bộ Xây dựng để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định là chưa đúng trình tự tại khoản 5 Điều 73 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ xác định “Dự án ban đầu không hoàn toàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011 – 2020 của thành phố Hải Phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quận Hải An và huyện Thủy Nguyên là chưa đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Xây dựng 2014, khoản 17 Điều 28 Luật sử đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018.

Quá trình thực hiện, dự án chưa được cập nhật đầy đủ vào quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh thời kỳ 2011 – 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối 2016 – 2020 của thành phố Hải Phòng.

Tuy nhiên, dự án đã được cập nhật vào phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong Quy hoạch thành phố Hải Phòng giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1516/QĐ-TTg ngày 2/12/2023 và được cập nhật đầy đủ và kế hoạch sử dụng đất của quận Hải An, huyện Thủy nguyên năm 2024”.

Về giao đất, cho thuê đất, kết luận của Thanh tra Chính phủ xác định, tại các Quyết định giao đất số 1591/QĐ-UBND ngày 8/7/2015, số 1819/QĐ-UBND ngày 24/8/2015, 1061/QĐ-UBND ngày 17/6/2016, số 501/QĐ-UBND ngày 7/3/2017, chưa xác định rõ cơ cấu sử dụng đất, hình thức và thời hạn giao đất, chưa đảm bảo theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, gây khó khăn cho việc xác định tiền sử dụng đất;

UBND thành phố có các Quyết định số 1602/QĐ ngày 22/6/2017, số 3577/QĐ-UBND ngày 26/12/2017, số 3321/QĐ-UBND ngày 17/12/2018 về việc điều chỉnh các quyết định giao đất trước đó, có nội dung về thời hạn thuê đất 50 năm kể từ ngày 26/12/2017 là không phù hợp do toàn bộ diện tích đất thuê đã giao cho Tập đoàn Vingroup trước đó, không đúng quy định tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, thời hạn cho thuê đất này được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận khi phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định 100/QĐ-TTg ngày 24/1/2024; giao diện tích đất thuộc phạm vi quy hoạch đường vành đai 3 thành phố Hải Phòng và đường sắt đô thị với tổng diện tích 23,4ha, không thuộc nội dung đầu tư của dự án, không đúng quy định tại khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai 2013, ảnh hưởng đến việc xác định giá đất cụ thể của dự án.

Đối với việc xác định giá đất cụ thể, nghĩa vụ tài chính, TTCP kết luận UBND thành phố Hải Phòng đã chậm xác định giá đất cụ thể là chưa phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013; chưa xác định tiền thuê đất giai đoạn từ tháng 7/2015 đến tháng 12/2017. Ban Quản lý Khu Kinh tế miễn tiền thuê đất diện tích 325,34 ha để xây dựng sân golf thời hạn 11 năm là không đúng theo quy định tại điểm c khoản 1, điểm b khoản 2, điểm b khoản 5 Điều 15, điểm b khoản 2 Điều 16 Luật Đầu tư 2020. Tuy nhiên, ưu đãi này đã được Ban Quản lý Khu kinh tế thu hồi tại Quyết định số 671/QĐ-BQL ngày 22/2/2023.

Ban Quản lý Khu kinh tế chưa thực hiện xác định lại nghĩa vụ tài chính của Tập đoàn Vingroup – Công ty CP đối với diện tích 246,79ha thuê đất trả tiền hàng năm tại Quyết định số 746/QĐ-UBND ngày 18/3/2024 của UBND thành phố.

TTCP cũng xác định, việc UBND thành phố Hải Phòng có Quyết định số 746/QĐ-UBND ngày 18/3/2024 phê duyệt điều chỉnh quyết định giao đất và phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất cho Tập đoàn Vingroup – Công ty CP để thực hiện dự án.

Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh tại Chứng thư định giá đất số 30802/CT-VVFC/BAN5 ngày 08/3/2024 làm cơ sở để UBND thành phố phê duyệt, có một số thiếu sót gồm.

Thứ nhất, số liệu về diện tích xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt tại Quyết định số 309/QĐ-UBND ngày 31/01/2024 với các chỉ tiêu về mật độ và chiều cao tầng tối đa; diện tích sử dụng sàn thương mại được tạm tính bằng 75% diện tích sàn xây dựng. Số liệu này cần được chuẩn hóa theo hồ sơ thiết kế thi công được duyệt;

Thứ hai, việc xác định tổng doanh thu phát triển, chưa có tài liệu chứng minh giao dịch thành công đối với các TSSS để xác định giá đất cụ thể đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; xác định tổng chi phí phát triển: dự án có diện tích theo quy hoạch 864,87ha.

Chứng thư thẩm định giá áp dụng suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng với dự án quy mô 200ha nhưng chưa xem xét điều chỉnh suất đầu tư tương ứng với quy mô dự án để tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật đô thị theo quy định tại điểm 3.1.2 phần I Thuyết minh và hướng dẫn sử dụng bàn hành kèm theo Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022;

Thứ ba, chi phí đầu tư hạ tầng tính cho toàn bộ diện tích quy hoạch đảo Vũ Yên bao gồm cả diện tích quy hoạch các công trình hạ tầng ngoài dân dụng, không thuộc Dự án (đường sắt đô thị, đường vành đai 3 thành phố) là chưa đảm bảo nguyên tắc quản lý chi phí theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Trong kết luận của TTCP cũng chỉ ra, UBND thành phố cũng không xác định chấm dứt lãi vay khi thực hiện giao đất đối với 2 dự án đối ứng BT (dự án Huy Hoàng - Sở Dầu và dự án Khu đô thị mới Hoàng Huy Green River)…

TTCP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND thành phố Hải Phòng tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm và xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý.

Đồng thời, đề nghị UBND thành phố Hải Phòng chấn chỉnh công tác quản lý, SDĐ; chỉ đạo các sở, ngành chấn chỉnh trong việc tổ chức triển khai và thực hiện tham mưu triển khai thực hiện Nghị quyết 73 và Nghị quyết 116 của Chính phủ.

TTCP đề nghị UBND thành phố Hải Phòng khẩn trương chỉ đạo, tổ chức thực hiện kết luận, có biện pháp chấn chỉnh, khắc phục, xử lý đối với những hạn chế, thiếu sót, vi phạm trong công tác quy hoạch, thực hiện quy hoạch; công tác quản lý, SDĐ; rà soát xử lý tương tự đối với các dự án khác trên toàn thành phố, đảm bảo tính đúng, tính đủ, đúng thời điểm theo quy định, không để thất thoát ngân sách Nhà nước; khắc phục triệt để hạn chế, thiếu sót đã nêu.

“Trong quá trình thực hiện kết luận thanh tra, nếu phát hiện trường hợp gây thất thoát ngân sách Nhà nước, trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì phải chuyển cơ quan điều tra xử lý theo đúng quy định của pháp luật”, TTCP đề nghị.