Mua nhà đất xong bán càng nhanh sẽ phải nộp thuế càng cao

Bộ Xây dựng vừa chính thức lên tiếng ủng hộ đề xuất của Bộ Tài chính về việc đánh thuế phần chênh lệch lãi giữa các lần giao dịch bất động sản. Đây được xem là giải pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng cao một cách bất hợp lý.

Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II, Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều giải pháp trọng tâm, trong đó có việc đánh thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bộ này cho rằng việc áp dụng chính sách thuế phù hợp sẽ giúp “tránh đầu cơ, thổi giá bất động sản”.

Trước đó, Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng, trong hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Trong trường hợp không thể xác định được giá mua hoặc các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán với mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm là 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4% và từ trên 10 năm chỉ còn 2%.

Không chỉ đồng tình với đề xuất của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng còn kiến nghị cơ quan này nghiên cứu thêm các chính sách thuế đối với nhà ở, bất động sản không được sử dụng; đồng thời đề xuất thu thuế đối với phần chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản trong các dự án. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh đến việc cần đánh thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và đẩy giá bất động sản tăng cao.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian qua đã xảy ra hiện tượng nhiều cá nhân kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Các ý kiến cho rằng cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân dựa trên phần thu nhập thực tế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, cũng cần xem xét việc điều tiết mức thuế cao hơn đối với các trường hợp đầu cơ, sở hữu từ 3 đến 4 bất động sản trong thời gian ngắn, gây mất ổn định cho thị trường. Tuy nhiên, một số ý kiến cảnh báo rằng việc áp dụng mức thuế cao đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng có thể khiến thanh khoản thị trường “đóng băng”, đồng thời nguy cơ chi phí thuế sẽ bị chuyển sang người mua, khiến giá bất động sản tăng thêm.

Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) khi góp ý cho dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã đề xuất cần có lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý. Bên cạnh đó, cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm như “chi phí hợp lý, hợp lệ”; đồng thời cần có cơ chế xử lý các trường hợp chuyển nhượng bị lỗ. Tổ công tác này cũng cho rằng cần phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng bất động sản, phân biệt rõ ràng giữa các nhóm: sử dụng để ở thực sự, đầu tư tạo dòng tiền và đầu cơ tích trữ.

Từ thực tế thị trường, VARS IRE nhận định rằng hầu hết các hành vi đầu cơ bất động sản tại Việt Nam thường có thời gian nắm giữ dưới 1 năm. Còn khi bất động sản được nắm giữ từ 5 năm trở lên thì đã bảo đảm được tính ổn định của thị trường. Do đó, VARS IRE đề xuất điều chỉnh khung thời gian nắm giữ để xác định mức thuế phù hợp. Theo phương án đề xuất, nếu thời gian nắm giữ bất động sản dưới 1 năm thì áp dụng mức thuế 10%; từ 1 đến dưới 2 năm là 6%; từ 2 đến dưới 5 năm là 4%; và từ 5 năm trở lên hoặc trường hợp nhận thừa kế thì áp dụng mức thuế 2%.

Ở góc độ người dân, anh L.Đ.H. cho rằng: "Nên có chính sách đánh thuế mạnh đối với hoạt động mua đi bán lại bất động sản. Giới đầu tư “lướt sóng” thường đẩy giá bán lên cao sau mỗi lần giao dịch, thu lợi lớn từ chênh lệch giá, gây méo mó thị trường. Giới đầu tư lướt sóng thường đẩy giá ăn chênh lệch cao đối với một căn hộ, một mảnh đất chỉ sau một lần mua bán”.

Thực tế, nhiều quốc gia cũng đang áp dụng các chính sách thuế nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản. Tại Đức, hệ thống thuế có hai sắc thuế chính là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Trong đó, cá nhân sẽ được miễn thuế thu nhập nếu sở hữu bất động sản từ 10 năm trở lên, hoặc bất động sản không được xem là tài sản phục vụ mục đích kinh doanh (nếu cá nhân có hoạt động giao dịch bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì sẽ bị xem là kinh doanh bất động sản).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào từng bang. Ví dụ, tại thành phố San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ ngày mua sẽ phải chịu mức thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, nếu bán trong năm đầu tiên sẽ bị đánh thuế 24%; bán trong khoảng 1-2 năm là 22%; từ 2–3 năm là 20%; từ 3–4 năm là 18%...

Tại Singapore, nếu một bất động sản được mua và bán lại trong năm đầu tiên thì phần chênh lệch giá sẽ bị đánh thuế lên đến 100%. Nếu chuyển nhượng sau 2 năm thì thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%